주택임대차시장 선진화 방안 보완 대책(Q&A)

-소규모 임대자 과세방식 개편 이유
▲소규모 주택임대소득은 규모의 영세성 등을 감안할 때 사업소득보다는 금융소득과 유사한 소득으로 보는 것이 현실적이다. 사업성이 낮은 소규모 주택임대소득을 종합과세되는 사업소득에서 제외시킴에 따라 소규모 임대자의 세부담이 명확해지고 세법상 사업자 등록 등 의무 완화 가능하다.

2주택 보유자로서 주택임대소득(수입금액) 연간 2000만원이하는 이자·배당 등 금융소득과 동일하게 분리과세한다. 3호 이상자 또는 주택임대소득 2000만원을 초과할 경우 금융소득과 같이 종합과세 대상에 포함해 과세형평성도 제고했다.

-은퇴후 소규모의 월세 소득(수입금액)만 있는 경우 분리과세시 세부담은.
▲2주택자로서 소규모의 임대소득만 있는 경우에 현재도 대부분이 과세되고 있지 않으며 분리과세 이후에도 세부담이 늘지 않았다.

-분리과세 적용으로 세부담이 늘어나는 경우는 없는가.
▲2주택 보유자로서 주택임대소득(수입금액)이 연간 2000만원이하인 경우에 분리과세를 도입하려는 취지는 제도적으로 현행보다 세부담이 늘어나지 않도록 하려는 것이다.

개정안에서는 이자·배당등 금융소득과 같이 14% 단일세율을 적용하기 때문에 현행 최고 6%의 세율을 적용받는 저소득 임대자의 세부담이 늘어난다는 지적이 있으나 필요경비율을 45%에서 60%로 인상, 월세기본공제(400만원)등을 적용해 일반적으로는 세부담이 늘어나지 않게 된다.

-노인공제, 장애인공제등 추가공제를 받는 경우 일부 세부담이 늘어나는 경우가 발생할 수 있다는 지적에 대해.
▲월세 소득공제(400만원)은 2인 가족과 표준공제를 대상으로 평균적인 개념으로 설정한 것이다.

가족수가 많거나 노인공제, 장애인공제등을 받는 임대소득은 개정된 분리과세 방식을 적용하는 경우 세부담이 증가하는 사례가 발생하지 않도록 비교과세방식을 적용한다.

비교과세방식을 적용하는 경우에도 사업소득에 따른 사업자 등록의무 등은 부담할 필요가 없으므로 납세자에게는 유리하다.

-2016년부터 전세도 2주택시 분리과세 되는데 전세 임대인들의 세부담이 늘어나는 것이 아닌지.
▲전세임대를 2호부터 과세하기로 한 것은 그동안 월세와 전세간의 과세불형평이 꾸준히 제기돼 이를 해소하기 위한 차원에서 제기되는 것이다.

2주택 전세 임대자에 대해 과세하는 경우에도 전세의 경우 국민주택 이하로서 기준시가 3억원 이하의 주택은 제외되므로 대부분의 경우는 과세되지 않는다.

또한 전세의 경우 실제 소득을 파악하기 어려워 간주임대료를 산정해 과세하는데 간주임대료는 큰 수준으로 산정되지 않았다.

보증금이 6억원인 경우에도 간주임대료가 500만원 수준이나 이자수익 발생시 이자소득에 대한 원천징수를 감안해 해당 이자소득을 간주임대료에서 차감하는 등 실제 과세미달 되는 경우가 많다.

실제 주택 2호를 보유한 전세임대인도 일부 고가주택을 제외하고는 과세가 되는 경우가 거의 없을 것으로 보인다.

전세과세를 월세와 동일하게 과세할 경우 임대시장 안정에도 기여할 것으로 기대된다.

-분리과세제도를 2년후부터 시행하고 2년간 주택 2호를 보유한 임대소득 2000만원 이하자에 대해 비과세하는 이유는.
▲올해부터 국토부 확정일자 자료의 과세자료 활용과 월세공제 증가로 인한 월세소득 자료가 크게 늘어나게 돼 그동안 대부분 과세되지 않던 월세 임대자에 대한 세부담이 갑자기 발생할 가능성이 있다.

정부는 급격한 세부담이 발생하지 않도록 주택 2호를 보유하고 임대소득 2000만원 이하인 경우 세부담을 명확히 하고 종합소득에서 분리해서 과세하는 방안을 마련한 것이다.

이와 함께 임대사업자에 대한 과세강화가 월세주택을 전세주택으로 복귀하거나 분리과세를 적용받으려고 임대주택을 매각하려는 움직임이 있는 등 임대시장이 불안해 진다는 지적이 있다.

임대시장을 안정시킨다는 의미에서 한시적으로 2년간 임대소득 비과세를 추진하는 것이다.

이 경우에도 2년 이후에 과세되는 점이 명확히 되고 분리과세 적용으로 세부담이 확실해지므로 임대자들도 정상적인 임대소득 과세에 충분히 대비할 수 있을 것으로 본다.


-월세 소득공제 400만원(예)을 신설한 이유는.
▲사업소득 적용시 다른 소득이 없는 경우에는 기본공제(본인·배우자)와 표준세액공제(7만원)을 받을 수 있는 점을 감안해 이에 상응하는 임대소득공제(가칭)을 신설했다.

-소득공제율을 60%로 상향했는데.
▲현재도 임대소득(수입금액) 2000만원 이하자는 간편하게 소득에서 단순경비율을 비용으로 차감한 금액을 소득금액으로 보도록 돼 있다.

현재 단순경비율은 임대사업자에 대해 아파트 등 공동주택도 45.3%, 국토부에 임대사업등록을 한 장기임대사업자의 경우 60.2% 수준 등을 적용한다.

월세 소득공제 확대등으로 임대소득이 투명하게 파악되는 경우 2주택을 보유한 임대자에 대해서도 국토부 등록임대사업자 수준으로 필요경비를 공제하는 것이 적절하다.

-과거에 임대소득을 제대로 신고하지 않는 경우 국세청에서 확보한 확정일자자료 등으로 과세가 발생하지 않는지.
▲그동안 임대소득과세는 주로 당사자의 신고에 의존했으므로 제대로 과세되지 않았던 것이 현실이다.

그러나 소액의 월세의 경우 현행 기준에 의해도 비과세되는 경우가 많아 실제 과세대상자는 훨씬 낮은 수준이다.

또한 다른 소득이 있는 경우 최고세율을 적용해 임대소득이 과세돼 월세에 전가, 여유자산가의 부동산 취득제한 등 부정적인 효과가 있다.

임대사업자가 충분히 개편되는 임대소득 과세체계에 적응할 수 있는 시간이 부여할 필요가 있도록 과세속도를 조절할 필요가 있다.

과거의 임대소득에 대해 국세청에서도 세정상 배려해 2013년 소득분에 대해서만 확정일자등을 받고 2주택 보유자의 주택임대소득이 연간 2000만원이하인 경우 과세자료로 활용되지 않을 것으로 보인다.

확보된 자료도 3주택 이상자나 2호보유자로서 주택임대소득이 2000만원을 초과하는 경우 등에 신고안내자료 등으로 활용할 계획이다.

조상은 기자 cse@