용산개발 하려면···사업자·금융권·지역민 뭉쳐야 성공

임대주택 높이는 방법 최우선

금융여건 개선 장기사업 해야

외국자본 유치 등 해법 강구도

아파트 벽면에 용산개발 사업에 반대하는 문구가 흉물스럽게 쓰여있다. 사진=김동민 기자 life@

용산국제업무지구 개발사업이 다시 수면 위로 떠올랐다. 6·4 지방선거를 앞두고 차기 서울시장을 좌우할 주요쟁점이 됐다. 전문가들은 사업 재추진에 대해 긍정적으로 평가하면서도 방법론에는 다소 차이를 보였다.

총사업비 30조원이 넘는 ‘단군 이래 최대 규모 사업’이란 수식어가 따라붙었던 용산 개발사업은 코레일 소유 용산 철도정비창 부지와 서부이촌동 일대 51만8692㎡를 초고층 빌딩을 비롯한 대규모 첨단 복합단지로 개발하려던 사업이다.

지난 2008년 금융위기와 개발주체 간 갈등 등으로 난항을 겪다 지난해 3월 자금난에 따른 시행사 부도로 전면 백지화되기까지 많은 우여곡절을 겪었다.

최원철 한양대학교 건축공학과 특임교수는 “사업이 재추진된다는 점은 긍정적이지만 사업계획 변경없이는 다시 실패할 수밖에 없을 것”이라며 “이미 서울에 상업시설과 오피스는 공급과잉 상태로 미래지향적 사업을 발굴, 계획을 변경해야 한다”고 말했다.

실제로 당시 주주사들이 당시 사업성이 없다고 판단, 자금난에 빠진 용산국제업무지구 개발사업의 전환사채(CB) 발행에 아무도 참여하지 않아 사업이 좌초한 사실은 이같은 주장을 뒷받침한다.

최 교수는 “우선 시민이 가장 필요한 임대주택 비율을 높이는 것이 최우선 되어야한다”며 “동시에 의료관광 및 첨단의료복합단지 조성을 통한 외자 유치 등 가능한 모든 해법을 찾아야 한다”고 강조했다.

김경민 서울대 환경대학원 교수는 “애초 용산은 한국식 롯폰기 힐을 콘셉트로 개발될 예정이었다”며 “이는 일본 도시 재생의 최대 성공 사례로 꼽혔기 때문이지만 그 과정은 전혀 달랐다”고 말했다.

그는 “용산과 같이 대규모 개발을 한다고 했을 때는 대규모 자본금으로 장기간 계획을 세우고 개발을 끌고 갈 수 있는 디벨로퍼는 필요하다”며 “이런 장기간의 개발을 위해선 장기 금융제도를 확립해야 한다”고 조언했다.

수십조원을 들여 10~20년 동안 개발해야 하는 상황에서 이자가 변동되면 안 된다는 것이다. 4~5%대 20년 이상 고정금리의 금융 상품을 마련해 디벨로퍼들이 장기간 사업을 진행할 수 있는 여건을 만들어 줘야 한다는 의미다.

김 교수는 “일본의 롯폰기 개발에서 가장 높게 평가해야 할 부분은 커뮤니티의 의견을 모두 수렴한 것”이라며 “과거 롯폰기에는 400~500명의 주민이 살고 있었는데 약 14년에 걸쳐 100% 동의를 받아냈다”고 말했다.

김 교수는 “용산 개발사업이 지역 주민들의 의견을 무시한 채 그냥 개발을 발표해 버린다면 피해는 불가피하다”고 힐난했다.

성동규 기자 sdk@