용적률 700%?···주거환경 개선책도 내놔야

李 “4종 주거 신설하고 최고 용적률 500% 적용”

尹 “2, 3종 주거지역 준주거로, 용적률 최대 700%”

단 용적률 500%는 동간 거리도 짧고 채광이나 통풍 공원 부족

1층은 아예 영구 음영문제···퍼주다가 과도개발이익 투기도 우려

1기 신도시 재건축 사업 추진을 놓고 여야 대선후보가 ‘용적률 500% 상향’ 카드를 꺼내 들었다. 이재명 더불어민주당 대선후보는 “지지층의 비판이 있을 수 있다는 걸 알지만 용적률, 층수 규제 완화를 통한 재건축·재개발이 필요하다는 게 제 입장”이라며 “재개발·재건축의 본래 기능을 살려 도심 내 주택공급을 확대하겠다”고 발언했다.

무엇보다 용적률을 500%까지 대폭 늘릴 수 있는 4종 주거지역을 추가하겠다고 공약했다. 현행법은 1·2종 전용주거지역, 1·2·3종 일반주거지역, 준주거지역 등의 분류를 두고 있는데, 여기에 용적률을 500%까지 대폭 늘릴 수 있는 4종 주거지역을 추가하겠다는 구상이다.

또 정부·지자체·주민 간 신속 개발에 협의가 될 경우 인허가 통합심의를 적용해 사업기간을 단축하겠다는 ‘신속협의제’ 도입도 공약했다. 막대한 개발이익이 발생하는 사업구역에 대해선 적절한 공공 환수를 통한 지역사회 환원을 약속했다.

이 후보에 앞서 윤석열 국민의힘 대선후보 역시 역세권 민간 재건축 용적률을 최고 500%까지 올리겠다는 공약을 발표했다. 민간 재건축 단지의 용적률은 300％에서 500％로 높이고 공공이 참여하면 최고 700%까지 높인다는 내용이 골자다.

공약을 좀 더 면밀히 살펴보면 민간 재건축 욕적률을 현행 300%에서 500%까지 상향 조정하겠다는 방안도 제시했는데, 추가 용적률의 50%는 기부채납 받아 청년·신혼부부·무주택 서민을 위한 ‘역세권 첫 집’으로 공공분양할 예정이다. 국·공유지도 활용한다. 이를 통해 5년 간 10만 가구를 역세권 첫 집으로 공급할 계획이다. '반값' 아파트로 공급되는 역세권 첫 집은 입주자가 분양가의 20%만 부담하고 80%는 장기대출을 통해 조달하는 방식이다.

역세권 복합개발을 위해 2·3종 일반 주거지역의 준주거지역 용도 상향을 위한 제도 개선도 약속했다. 공공 참여 시 최대 700%까지 용적률을 완화해 복합개발을 추진할 수 있다는 계산이다. 재건축과 마찬가지로 추가된 용적률의 50%는 공공임대주택과 지역사회에 필요한 공공시설 건립에 활용키로 했다.

윤 후보는 이 외에도 주택공급 확대를 위해 △30년 이상 공동주택 정밀안전 진단 면제 △재건축 초과이익 환수제 대폭 완화 △과도한 기부채납 방지 △사업성 낮은 지역의 공공참여 재개발 시 2단계 이상 용도지역 상향 △분양가 규제 운영 합리화 등 방안을 추진하겠다고 제시했다.

◇현재 1기 신도시 아파트 용적률은 150~200% 수준, 사업성 한계 지적

내년이 되면 1기 신도시가 들어선 지 만 30년이 된다.

지난 1991년부터 분당, 일산, 평촌, 중동, 산본 등 1기 신도시 아파트 약 30만가구가 입주를 시작했다. 현재 1기 신도시는 인프라가 잘 갖춰진 반면 건물 노후화로 거주에 어려움을 겪는 상황이다. 지금처럼 1기 신도시가 노후화되도록 방치한다면 1기 신도시에 거주하는 중산층은 서울 등으로 이주할 가능성이 있다. 결국 서울 집값 상승의 새로운 불쏘시개가 될 수밖에 없다는 지적이다.

이로 인해 1기 신도시 재건축이 가능하도록 용적률 규제 등을 완화한다면 새로운 주택 공급 창구가 될 수 있다.

즉 1기 신도시 활성화를 위해서는 용적률 상향 조정이 불가피하다는 얘기인데, 현재 1기 신도시 아파트 용적률은 150~200%다. 높은 수준은 아니지만 재건축 사업성이 좋지 않아 사업 추진에 한계가 있다. 1기 신도시는 중대형 평형 가구 비중이 높은 만큼 용적률을 350% 이상 올릴 수 있다면 약 15만가구 추가 공급이 가능하다. 정부가 추진하는 3기 신도시 물량과 맞먹는 수준이다.

◇용적률 500% 상향 카드 꺼냈지만 “실행 가능성·형평성 우려” = 여야 대선 후보가 주택 공급 해법으로 ‘용적률 상향’을 공약으로 내세우며 부동산 민심을 잡기 위해 애쓰고 있지만 전문가들은 조심스럽게 진단하고 있다. 아파트를 용적률 500%로 짓게 되면 조망일조권, 사생활 침해 등의 문제를 초래할 수 있다는 지적이 나오고 있어서다. 두성규 한국건설산업연구원 선임연구원도 “입주 시 조망권, 일조권 등에서 문제가 나타날 우려가 있다”고 덧붙였다.

서진형 경인여자대학교 교수는 “용적률을 500%로 올리면 도시 난개발이 우려되고, 특히 1기 신도시는 가구수에 맞게 도로와 공원 기반 시설을 갖추고 있어서 용적률을 올리면 주거 환경이 악화할 수 있다”고 우려했다.

용적률을 500%로 올린다해도 공급까진 시간이 걸릴 것이라는 전망도 있다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “500%가 해당 될 지역의 선정 기준을 마련해야 하고 도시계획 조정 등도 거쳐야 할 뿐만 아니라 용적률을 상향해도 주택 공급량이 단기간에 원하는 만큼 나오긴 쉽지 않을 것”이라고 내다봤다.