공시가격, 예상보다 더 큰 하락폭에 발표 일주일 연기···10~20% 떨어질 듯

실거래가 하락에 현실화율도 조정하면서 공시가도 대폭 하향

보유세 대폭 줄고 종부세 대상자도 절반 수준 감소 전망

난감해진 빌라···수도권 빌라 71% 전세보증 가입 어려울 듯

사진=강민석 기자 [e-mail]

공동주택 공시가격이 내주 발표된다. 당초 17일 공개할 예정이었지만 가격 하락폭이 예상보다 커 추가 검증 작업을 하기로 했다. 실거래가격이 많이 떨어진데다 현실화율(시세 대비 공시가격 비율)도 낮춘 영향이다. 공시가격이 내려가면 보유세와 종부세 등 세 부담도 크게 줄어들 전망이다. 다만 정확한 시세를 매기기 힘들어서 공시가격으로 전세보증보험 상한액을 정하는 경우가 많은 빌라의 경우 보증보험의 문턱을 높이는 역효과가 나타날 것이란 우려도 있다.

정부와 업계에 따르면 정부는 당초 17일로 예정했던 공동주택 공시가격 열람날짜를 다음주로 미루기로 했다. 하락폭이 컸던 실거래가격을 추가로 더 검증하기 위해서다. 공시가격은 재산세와 종합부동산세 등 부동산 관련세금을 비롯해 67개 항목의 기준으로 사용된다.

업계에선 다음주에 추경호 경제부총리 주재로 부동산관계장관회의를 열고 인하폭을 확정한 뒤 발표할 것으로 보고 있다. 이 자리에선 보유세 인하 방안에 대해서도 논의할 가능성이 큰 것으로 전해졌다.

한국부동산원 통계에 따르면 부동산가격은 지난 한 해 동안 전국 평균 16.84% 하락했다. 서울은 22.09%가 떨어졌다. 이는 부동산원이 실거래가격조사를 시작한 2006년 이래 최대 하락폭이다.

정부가 현실화율을 2020년 수준으로 조정하기로 한 것도 공시가격 하락에 한 몫 한 것으로 알려졌다. 지난해 적용된 공동주택 현실화율은 71.5%다. 이를 2020년 적용했던 69.0% 수준으로 낮추겠다는 것이 정부 방침이다.

전문가들은 지난해 집값 하락세와 현실화율 인하를 고려하면 상당수 단지의 올해 공시가격이 지난해 대비 10~20% 이상 하락할 것으로 보고 있다. 이전까지 공시가격의 최고 하락률이 2009년 -4.6%였다는 점을 감안하면 역대급 하락폭을 기록할 것이 확실한 상황이다.

공시가격이 크게 떨어지면 종부세와 재산세 등 부동산 보유세 부담도 대폭 줄어들 전망이다. 공시가격 자체가 낮아지는데다 정부가 지난해 공정시장가액비율과 1주택자의 종합부동산세 기본공제 금액, 다주택자의 종부세 중과세율과 세부담 상한 등도 조정했기 때문이다.

공정시장가액비율은 과세표준을 정할 때 적용되는 공시가격 비율을 말하는데 지난해 60%(기존 100%)로 한시적으로 조정된 바 있다. 올해는 공시가격 인하폭 등을 고려해 60~80% 수준에서 공정시장가액비율을 정할 가능성이 크다.

기획재정부는 지난해 1주택자의 종합부동산세 기본공제액을 공시가격 11억 원에서 12억 원으로 올렸다. 2주택자의 종부세 중과세율(1.2~6.0%)에서 0.5~5.0%로 낮췄고 일반 세율도 0.6~3.0%에서 0.5~2.7%로 내렸다. 세부담 상한은 300%에서 150%로 조정했다.

업계에선 이 조건들을 적용하면 종부세 납부세액와 납부인원은 2020년 수준으로 돌아갈 전망이다. 지난해와 비교하면 절반가량으로 줄어든다. 국세청이 지난해 발표한 종부세 납세자는 133만5000명이고, 고지세액은 7조5000억원이다. 2020년 종부세 납세자는 이의 57.2% 수준인 76만3385명이고, 납부세액은 52.0% 수준인 3조9006억원이다.

반면 빌라 소유주들은 전세를 놓기 더 어려워 질 수도 있다. 공시가격 인하로 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 반환보증보험 가입이 까다로워질 가능성이 있어서다. 오는 5월부터 전세가율 계산에 활용하는 공시가격 기준이 150%에서 140%로 낮아진다. 여기서 공시가격까지 낮아지면 전세보증금 반환보증보험에 가입할 수 있는 전세가격 상한선도 낮아질 수밖에 없다.

전문가들은 빌라 소유주들이 부담을 덜기 위해 반전세와 월세로 전환하려는 움직임을 보일 수 있다고 분석한다. 송승현 도시와경제 대표는 "공시가격이 내려간 상태에서 보증보험을 가입하려면 전세금을 낮출 수밖에 없는데 현금유동성이 부족한 갭투자에게 힘든 상황이 벌어지게 된다"면서 "이 때문에 보증보험 요건에 맞춰 전세 보증금을 낮추고 나머지 액수는 월세로 돌리는 경우도 늘어날 것으로 보인다"고 했다.