서울도 안심 지대 아냐···소형·소규모·나 홀로는 위험

청약 불패 서울도 누적 미분양 1000가구 넘어서

입지 안 좋은 소형평형 소규모단지 수요자에 외면

12개 구 28개 단지서 미분양···가장 많은 곳은 '강동구'

모델하우스 내부에서 방문객들이 상담받는 모습. 사진=장귀용 기자

미분양주택이 3개월 연속 증가세를 보이고 있다. 지역별‧규모별로 양극화도 심화하고 있다. 두 자릿수 이상의 경쟁률을 기록하며 흥행하는 단지도 있지만 준공 후에도 빈집으로 남는 악성 미분양단지도 있다. 뉴스웨이에서는 지역별 미분양 현황과 함께 미분양 발생 원인과 전망을 짚어봤다.

청약 불패로 불리는 서울에서도 미분양으로 골머리를 앓는 단지가 있다. 주로 소형평형으로 이뤄진 단지거나 300가구 이하의 소규모 단지나 1개 동으로 이뤄진 나홀로 아파트로 부동산으로서 자산가치가 비교적 떨어지는 곳이 많았다.

부동산정보광장에 따르면 2월 29일 기준 서울 내 미분양 주택은 총 1018가구로 집계됐다. 전월 대비 21가구 늘어난 수치다. 12개 자치구에 총 28개 단지에서 미분양이 발생했다. 이 중 503가구(49.4%)가 준공 후 미분양으로 분류됐다.

미분양이 발생한 단지 대부분은 300가구 미만의 소규모 단지였다. 미분양이 남아있는 28개 단지 가운데 300가구가 넘는 단지는 ▲동대문구 이문아이파크자이(1467가구) ▲강북구 한화포레나미아(424가구) ▲광진구 자양호반써밋(305가구) 등 3개 단지뿐이다. 그나마도 한화포레나미아는 1가구, 자양호반써밋은 3가구만 미분양으로 남아있다.

입지를 살펴보면 아파트 밀집 지역에 비해 상대적으로 교통이나 소음, 치안 등에서 주거 여건이 떨어지는 상업지역이나 단독‧다가구주택 밀집 지역 내 단지가 많았다. 그나마도 1개 동으로 이뤄진 나홀로아파트나 3개 동 미만의 소규모 주상복합으로 지어진 곳이 대부분이어서 단지 자체 시설도 부족했다.

집 크기로 살펴보면 소형평형일수록 소비자의 선택을 받지 못했다. 전체 미분양 가운데 83.1%(846가구)가 전용 60㎡ 미만의 소형 평형이었다. 준공 후 미분양에서도 소형평형이 89.2%를 차지했다.

강동구는 총 미분양 319가구로 서울 내 미분양이 가장 많은 자치구라는 오명을 썼다. 길동에서 ▲길동경지아리움 ▲다성이즈빌 ▲중앙하이츠강동 ▲에스아이팰리스강동센텀 1‧2단지가 분양을 끝내지 못했다. 천호동에선 ▲아스하임 ▲미사아름채 ▲천호역 마에스트로에서 미분양이 발생했다. 둔촌동의 더샵파크솔레이유도 전용 118㎡ 3가구를 아직 팔지 못했다.

동대문구에선 이문동의 이문아이파크자이와 용두동의 힐스테이트청량리메트로블에서 총 170가구의 미분양이 남아있다. 이문아이파크자이는 지하철역이 가까운 1‧2단지는 완판되었지만 약 500m 떨어진 3단지에서 미분양이 발생했다. 힐스테이트청량리메트로블은 전용 49㎡ 미만의 소형평형으로 이뤄진 213가구 규모의 도시형생활주택이다. 2월 기준 52가구가 남아있다.

강북구는 총 124가구의 미분양을 안고 있다. 한국주택토지공사(LH)에서 고가 매입 논란이 있었던 수유동 칸타빌 수유팰리스는 여전히 52가구가량이 남아있다. 미아동 엘리프미아역2단지는 226가구 중 72가구가 잔여 세대로 분류돼 있다. 한화포레나미아는 전용 53㎡ 1가구가 남았다.

서울 서부권에선 강서구(103가구)와 마포구(79가구), 양천구(33가구)에서 미분양이 발생했다. 강서구는 ▲화곡동 화곡더리브스카이 ▲등촌동 등촌지와인 ▲내발산동 마곡에이치밸리움 등 3개 단지가 미분양 상태다. 마포구에선 ▲빌리브디에이블오피스텔, 양천구에선 ▲어반클라쎄목동이 미분양을 안고 있다.

중구에선 힐스테이트 세운센트럴 2단지와 세운푸르지오헤리시티가 4년 가까이 팔지 못한 집을 갖고 있다. 2020년 7월 분양한 힐스테이트 세운센트럴 2단지는 현재 전용 45㎡와 42㎡ 각각 1가구가 남아있다. 2020년 5월 분양한 세운푸르지오헤리시티는 전용 28㎡ 1가구가 애물단지로 남았다.

구로구와 광진구에선 각각 2개 단지가 미분양 상태다. 구로구에선 ▲오류동 천왕역모아엘가트레뷰(17가구) ▲가리봉동 남구로역 동일센타시아(28가구)에서 총 45가구가 남아있다. 광진구에선 ▲자양동 자양호반써밋(3가구) ▲구의동 광진파크하우스(35가구)

용산구와 금천구, 도봉구에선 각각 1개의 미분양단지가 있다. 용산구엔 용산파크뷰Ⅲ에 18가구가 남아있다. 전월(26가구)보단 미분양이 8가구 줄었다. 금천구 솔리힐 뉴포레는 35가구 중 28가구가 미분양 됐다. 도봉구 창동다우아트리체는 89가구 중 58가구를 팔지 못했다.

전문가들은 서울이 타지역에 비해 부동산시장이 견고하고 미분양 우려도 적긴 하지만 지나치게 외곽이거나 소형‧소규모단지는 피하는 게 좋다고 조언한다. 인근 지역의 월세 시세와 분양가를 비교해 수익률을 계산해 보는 것도 좋은 방법으로 꼽았다.

송승현 도시와경제 대표는 "서울이라고 묻지마 청약하는 것은 위험하다"면서 "특히 소형평형의 경우 실거주보단 임대 목적이 더 큰데, 임대료에 비해 분양가가 비싼 곳이 많기 때문에 주변 시세와 수요, 공실 여부 등을 꼼꼼히 따지는 것이 중요하다"고 했다.