전국 미분양 11개월 연속 증가세···아직 더 큰 공포 남았다

전국 미분양 1908가구 증가···악성 미분양도 지속적으로 늘어

수도권 예외 아냐···경기도, 미분양 1만 가구로 전국 최다 오명

인허가도 신청 못한 브릿지‧PF대출 수두룩···줄도산 뇌관 여전해

기사내용과 무관. 사진=강민석 기자 [e-mail]

전국의 미분양주택이 11월째 늘어나고 있다. 경기도마저 1만가구에 육박하는 미분양이 쌓이면서 수도권도 안심지대가 아닌 것으로 나타났다. 업계에선 앞으로 더 큰 위기가 찾아올 수 있다는 말도 나온다. 분양단계로도 나아가지 못해 금융비용이 연체되는 사업지가 늘어나고 있어서다.

국토교통부에 따르면 올해 6월 말 기준 전국 미분양주택은 전월(5월)보다 2.65%(1908가구) 늘어난 7만4037가구로 집계됐다. 11개월째 계속 미분양이 늘어나고 있다.

수도권도 예외가 아니다. 같은 기간 수도권 미분양 주택은 1만5051가구로 5월보다 2.0%(290가구) 늘어난 것으로 조사됐다. 서울과 인천은 각각 959가구, 4136가구로 전월 대비 1.5%, 15.8% 줄었지만 경기가 8876가구에서 9956가구로 12.2%(1080가구) 늘어난 탓이다.

6월 기준 지역별 미분양 가구 현황. 자료=국토교통부

경기는 전국 최다 미분양지역이라는 오명도 썼다. 평택(3289가구), 이천(1405가구), 안성(1274가구) 등에서 미분양이 많이 남아있다. 경기는 준공 후 미분양 주택도 1767가구로 지난달보다 38.3%(489가구) 늘었다.

지방에서 대구가 여전히 미분양 공포에 시달리고 있다. 6월 기준 대구의 미분양주택은 9738가구로 전체 지방 미분양의 16%를 차지했다. 준공 후 미분양 주택 역시 1635가구로 전월보다 8.6%(129가구) 늘어났다.

다만 건설업계에선 미분양 공포보다 더 큰 공포가 도사리고 있다는 말이 나온다. 주택을 짓기 위해 땅을 사놓고 사업성이 안 나와 연체이자만 물고 있는 곳이 많다는 이유에서다.

금융당국에 따르면 지난 3월 말 기준 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 잔액은 134조2000억원으로 집계됐다. 브릿지론이 17조4000억원, 본PF 116조8000억원 수준이다. 브릿지론은 전월 대비 3000억원 늘었고, 본PF는 1조 8000억원 감소했다.

3월 기준 PF대출 잔액 현황. 자료=금융위원회

문제는 연체율이다. 본PF의 연체율은 2.57%에 그친 반면 브릿지론 연체율은 10.14%로 본PF 보다 4배가량 높다. 증권업계의 브릿지론 연체율은 20.26%로 특히 높았다. 이어 ▲저축은행(14.00%)과 ▲여신전문금융회사 12.63%도 10%가 넘는 연체율을 기록하고 있다.

브릿지론은 개발사업 착공 전에 토지 매입 등 초기 단계에서 자금을 빌려주는 단기 대출을 말한다. 통상적으로 인허가를 받고 착공에 들어가면 금리가 좀 더 저렴한 본PF로 전환한 뒤, 분양을 진행해 수익이 발생하면 본PF를 상환하는 구조다.

PF대출 연체율 현황. 자료=금융위원회

특히 토지담보대출의 연체율이 큰 폭으로 늘었다. 3월 기준 토지담보대출 연체율은 12.96%로 지난해 말 7.15%에서 1분기 만에 5.81% 뛰어올랐다. 저축은행의 토담대 연체율은 20.18% 수준으로 나간 대출의 5분의 1에서 이자조차 받지 못하고 있는 상황인 셈이다. 토지담보대출은 건설사업을 하기 위해 땅을 사들이는 과정에서 받는 경우가 대부분으로 인허가도 받지 못하고 이자를 못 내는 현장이 그만큼 많은 것으로 볼 수 있다.

업계관계자는 "연체가 발생한 토지나 사업장은 투입자금과 예상분양가, 예상분양률 등을 고려할 때 사업성이 완전 망가진 곳이 대부분"이라면서 "이대로 두다간 건설업계 뿐 아니라 금융권까지 이어지는 줄도산이 현실화할 가능성도 배제할 수 없다"고 했다.