8·8부동산대책 아킬레스건 3가지

야심찬 8·8부동산 대책, 정부 주택공급에 진심이지만

보금자리주택시즌2 '로또분양' 막아내기 어렵다관측

비수도권대책 빠져 서울 집중화···법개정사안도 과다

[DB 재건축, 재개발, 공사, 건설, 아파트, 주택, 철근, 물가, 부동산 사진=강민석 기자 [e-mail]

정부가 그린벨트를 풀고 6년간 수도권에 42만6000가구를 짓겠다는 8·8대책을 내놓았지만 오히려 집값은 꺾이지 않고 치솟는 모양새다. 입지 좋은 서울 신축아파트에 수요가 몰리면서 집값 상승세를 주도하는 '얼죽신(얼어 죽어도 신축 선호)'의 기세를 꺾어 보겠다는 정부의 처방이지만, 서울 집값은 여전히 아랑곳하지 않고 있다. 이대로면 추가대책이 나와야 한다는 이야기도 나온다. 정부가 야심차게 내놓은 8·8대책이 왜 시장에서 먹히지 않고 있는지, 그 문제점과 약점을 중심으로 뉴스웨이가 짚어봤다.

①MB정부 보금자리주택 시즌2 비판직면···로또분양 재현 우려

서울 부동산 시장이 들썩이고 있다. 강남 지역 아파트를 중심으로 상승세를 탔던 부동산 시장은 서울 전역을 넘어 수도권으로 확산하고 있는 것. 지난 8일 한국부동산원에 따르면 8월 둘째 주 서울 아파트값은 0.26% 올라 20주 연속 상승세를 기록했다. 대구(-0.13%), 대전(-0.06%), 세종(-0.03%), 부산(-0.02%) 등 지방 주요 도시의 부동산 가격이 하락세인 것과 비교하면 서울의 오름세는 더 눈에 띈다. 이달 정부가 서울 그린벨트를 해제하는 등 특단의 대책을 언급하며 주택 공급 계획을 발표했음에도 서울 수도권 집값이 오히려 꿈틀거리고 있는 셈이다. 이유가 뭘까.

전문가들은 다주택자 억제 정책으로 인한 '서울 쏠림' 현상을 첫째로 꼽힌다. 이른바 '똘똘한 한 채'에 대한 수요가 서울로 몰리면서 서울 아파트 가격 상승세를 부채질했다는 해석이다. 서울 시내에서도 특히 강남, 서초, 용산, 마포 등 집값 상승이 기대되는 지역일수록 더 많은 수요가 집중된다는 것이다.

정부가 그린벨트 해제를 추진하면 이명박정부 시절 추진했던 '보금자리주택'이 사실상 다시 부활하는 것이라는 지적받고 있다. 노무현정부에서 급등한 집값을 막아보겠다고 2009∼2012년 수도권에 매년 8만 가구씩 총 32만 가구를 짓겠다고 꺼내든 카드다. 당초 반값아파트로 추진됐던 보금자리주택은 박근혜정부 들어서 더 이상 신규로 공급되지 못하고 사실상 폐기수준에 들어갔다. 박근혜정부 들어서 소형 임대 위주로 공급되는 행복주택으로 바뀐 점도 있으나 보금자리주택이 '로또분양'이라는 부정적 인식이 더 컸기 때문이다.

뿐만아니라 추진 과정에서 땅투기, 청약과열, 입주 이후 불법 전매 등 갖가지 부작용을 일부 일으켰다. 이에 이번에 정부와 지자체가 여러 부작용을 막아보겠다고 했지만 실제 분양에 들어가면 '로또 분양'을 막기 어려울 것으로 보인다. 근본적으로 분양가상한제 적용되는 아파트 분양가와 일반 아파트 분양가의 갭이 커 수요가 몰릴 수 밖에 없기 때문이다. 당장 입지가 좋은 분양가상한제 적용 아파트의 청약 및 계약 취소 물량이 무순위 분양을 하게 되면 천문학적 경쟁률을 기록하는 현상을 목격하고 있다.

②비수도권 대책 사실상 전무···서울집중화 빨대 효과 전망

더욱이 이번 대책에서 가장 아쉬운 점은 비(非)수도권에 대한 대책이 사실상 전무하다는 점이다. 전문가들은 수도권 중심의 공급 물량 공세 대책 때문에 지방 주택시장은 더욱 황폐화될 가능성이 높아질 것으로 분석했다. 현재도 지방에서조차 '똘똘한 한채' 광풍이 불며 서울 '원정 수요'가 가세하고 있는데, 이번 대책은 서울 집중화의 '빨대효과'를 더욱 부추길 것이란 전망이 지배적이다.

서울 등 일부 수도권 지역은 집값 불안 때문에 어쩔수 없다 해도 비수도권에 대해선 과감한 규제 폐지와 함께 수요 진작책이 함께 포함됐어야 했다는 의미다. 지난 1·10대책에서 지방 주택에 대한 주택수 산정 제외와 취등록 세제 혜택을 부여했지만 여전히 대상이 극히 제한적이다.

서울 집중화현상은 통계자료로도 확인된다. 한국부동산원에 따르면, 지난 6월 서울에 살지 않는 거주자가 서울 아파트를 매수한 거래는 1396건을 기록했다. 5월 기준 매수 건수가 1063건이었던 것을 고려하면 31.3% 증가한 수준이다. 외지인이 서울 아파트 매입 건수는 지난 1월 564건, 2월 621건, 3월 785건, 4월 1061건, 5월 1063건 등이다. 꾸준히 늘고 있다는 뜻이다. 부동산 업계 관계자는 "서울 집값이 올라서 외지인의 유입이 늘어나는 것인지, 외지인의 유입이 늘어 서울 집값이 오르는 것인지는 알 수 없다"면서도 "결과적으로 전국에서 서울 아파트를 사기 위해 몰리는 이유를 생각해 봐야 한다"고 말했다.

'똘똘한 한 채'에 대한 쏠림 현상을 자극할수 있다는 분석도 있다. 지난 8일 정부가 부동산관계장관회의를 통해 발표한 '국민주거 안정을 위한 주택공급 확대방안'을 보면 서울 지역 아파트 공급이 얼마나 부족한 상황인지 짐작할 수 있다. 올해 상반기 서울 기준 아파트 인허가 건수는 과거 상반기 평균 건수의 82% 수준인 것으로 나타났다. 비아파트의 경우 10% 수준에 불과했다. 전국 기준 아파트 인허가 건수가 같은 기간 92%, 비아파트 82%였던 것에 한참 못 미치는 수준이다.

서울에서 착공된 아파트는 과거 상반기 평균의 84%, 비아파트는 14%에 불과했다. 준공 역시 서울 아파트는 전국 장기 평균의 92%, 비아파트의 경우 26% 수준이었다. 서울 시내에 주택 공급이 원활하게 이뤄지지 않은 게 집값 상승 원인과 무관하지 않다고 볼 수 있는 셈이다.

③도시정비 대책 대부분 법개정사안···야당 협조 난망

이번 정부 8·8대책 실행 여부에 대해서도 우려가 제기된다. 이번 대책에서 나온 49개 방안 중 국회 통과가 필요한 법 제정 및 개정이 필요한 방안이 약 40%에 달해서다. 국회의 여소야대 국면에 야당의 협조를 구하지 못할 경우 정부의 주택공급 대책이 뒷심을 발휘하긴 어려울 것이란 우려에서다.

국토교통부 등에 따르면 8·8 부동산 대책에 담긴 49개 세부 추진과제 가운데 관련 법 제·개정이 필요한 사안은 18건(37%)이다. 정비사업 활성화를 골자로 한 정책 13건 중 8건(62%)은 이른바 '재건축·재개발 촉진법' 제정이나 기존 도시정비법 개정이 필요하다. '재건축·재개발 사업 계획 통합처리' '최대 용적률 30% 포인트 추가 허용' '공사비 등 분쟁 조정 강화'는 모두 촉진법 제정을 전제로 한다. 비규제지역 내 재건축 조합과 1주택 원조합원의 취득세를 최대 40%까지 감면해 주는 정책도 지방세특례제한법을 고쳐야 한다. 국회 문턱을 넘지 못하면 사실상 허사가 되는 셈이다.

빌라 등 비아파트 시장 정상화 관련 대책도 18건 중 6건(33%)이 법률 개정이 필요하다. 소형 주택을 구입한 1주택자에 한해 '6년 단기임대 등록' 제도(민간임대주택법)를 신설하는 방안이 해당한다. 임대사업자의 등록임대주택에 취득·재산세 감면 일몰기한을 2027년 말까지 연장(지방세특례제한법)하는 방안도 마찬가지다. 서울 그린벨트 해제나 수도권 공공택지 미분양 매입 확약 등은 서울시의 협조나 정부의 시행령 개정 등으로 추진이 가능하다. 하지만 서울 도심 공급과 직결된 정비사업이나 비아파트 시장 확대는 야당 협조가 필수인 상황이다.

익명을 요구한 한 건설부동산 전문가는 "당장 재건축이나 재개발을 활성화하는 방안이라도 시행이 되면 건설경기 개선 측면에도 도움이 될 수 있지만, 법 정비가 필요한 사안이어서 제때 이뤄질 수 있을지는 의문"이라며 "빠르게 제도가 개편된다고 하더라도 실제 현장에서 적용되기까지는 시일이 걸린다. 그런데 입법이 쉽지는 않은 상황이어서 조기에 정부 정책이 실시될 것이라고 기대하기는 어렵다"고 밝혔다.