인구감소 지역에 미분양주택 해소될까?

지난해 연말은 탄핵정국으로 모두가 생각하기 조차 싫은 연말을 보낸 듯하다. 그렇지 않아도 부동산시장은 지난해 9월부터 스트레스 DSR 2단계 시행과 금융당국의 가계부채 증가를 막기 위한 대책으로 제1금융권의 주택담보대출 규제와 전세금 대출 규제 등으로 서울의 아파트 한 달 거래량이 서울 부동산정보광장 자료에 의하면 7월 7,909건이었던 것이 9월 3,147건으로 반토막이 나더니 12월에는 1,681건으로 또 반토막이 났다. 가격도 7월 아파트 평균 거래금액이 12억 3,427만원에서 12월 10억 2,519억원으로 하락하였다.

여기에 12월 3일 윤석열 대통령이 계엄을 선포하면서 정치권의 대혼란이 대외경제 불안으로 환율이 급등하는 등 나라가 위기에 처했다. 특히, 12월 14일 대통령이 국회에서 탄핵되면서 업무가 정지되었고 뒤이어 대통령 권한대행이던 한덕수 총리마저 탄핵되어 지금은 기획재정부 최상목 부총리가 대통령 권한대행과 총리권한대행까지 하고 있다. 정말 어려운 형국이다. 국민들의 불안한 심리가 내수경제 침체로 이어지고 내수경제가 어려우면 부동산시장은 덩달아 더 얼어붙는다.

그런데 누구 하나 민생경제를 돌보지 않는다. 그렇지 않아도 정부는 부동산시장 안정화를 위해 지난해 8월 8.8대책을 내놓았지만 그 효과는커녕 백약이 무효로 나타나고 있다. 특히, 지방에 미분양이 쌓이면서 지방경제가 더 어려워지고 있어 큰일이다.

정부가 내놓은 대책 중에는 금년 1월 1일부터 지방 미분양주택을 해소하기 위해 1주택자가 비수도권이나 인구감소 지역(인구감소로 인한, 소멸이 우려되는 시(특별시는 제외), 군, 구를 대상으로 출생률, 65세 이상 고령, 14세 이하 유소년 또는 생산가능의 수 등을 고려하여 국가 균형 발전 특별법을 근거로 대통령령으로 정하는 지역을 말한다)에서 주택을 한 채 더 구입하더라도 양도소득세와 종합부동산세 산정 시 1주택자로 간주한다고 했다. 기획재정부는 비수도권 지방 미분양 주택 해소를 해소하기 위해 세제 혜택을 확대한 것이다.

다만 금년부터 내년 2026년 말까지 부동산을 취득하되 적용 대상은 비수도권에서 전용면적 85㎡ 이하, 취득가액 6억원 이하인 미분양 주택이 대상이다. 특례를 적용받으면 종합부동산세는 12억원(다주택자는 9억원)까지 기본 공제를 받을 수 있고 고령자나 장기 보유자라면 최대 80%까지 세액공제가 된다.

이는 지역경제 활성화와 원활한 주택공급을 위해 추진하는 것이며 특히, 지방의 준공 후 미분양주택을 비롯하여 미분양 해소책으로 내놓은 대책이다. 그러면서 인구감소 지역 주택 취득자에 대해서도 같은 혜택을 적용받을 수 있다고 한다. 이 지역은 수도권이나 광역시는 제외하되 수도권 내 접경지역 및 광역시 내 군지역은 포함된다. 다만 기존에 보유한 주택이 있는 시군구 소재에서 신규 주택을 취득했을 때는 제외된다. 집값 상한은 공시가격 4억원이다.

더불어 임대주택 공급을 지원하기 위해 장기 일반 민간임대주택 등에 대해서도 양도소득세 과세특례의 적용 기한을 연장한다. 특례 적용시 임대기간 중 발생한 양도차익에 대해서는 장기보유특별공제율 70%가 적용된다. 적용 요건은 전용면적 85㎡ 이하이며, 10년 이상 임대하고, 임대료 인상률 상한은 전년 대비 5% 기준을 적용해야 한다. 특히, 기준시가 수도권 6억원 이하, 비수도권 3억원 이하를 모두 충족해야 한다. 적용 기한은 금년 1월 1일부터 2027년 말까지다.

이렇게 부동산시장을 정상화시키려고 정부는 노력하고 있는데 과연 비수도권 중에서 인구감소 지역으로 분류되는 지역에 미분양주택이 얼마나 있으며 주택을 구입하려는 유주택자가 얼마나 있을까? 정부가 발표한 인구감소 지역 89곳 중에는 해당 광역시나 도청소재지는 없다. 모두가 지방 중소도시라는 말이다. 설령 있다고 해도 구입 후 전월세를 놓기가 쉽지 않으며 관리하기도 쉽지 않다.

지난 11월 기준 국토교통부가 발표한 대책 주택통계에 의하면 미분양주택은 전국 65,146호이며 악성 미분양 주택은 18,664호로 상당히 많은 상태다. 이 중 초기 미분양주택이나 준공 후 미분양주택은 대부분 지방 대도시에 있다.

그래서 수도권지역도 모두 비아파트 부분에 대한 전세 사기 사건이 늘어나면서 아파트 선호 현상이 아파트 가격과 전세가격을 상승시키면 반대로 비아파트 부분의 공급량도 현저히 줄어들고 있다. 차라리 수도권도 확대하여 신축이든, 기축이던 비아파트를 구입하는 경우 위와 같은 세제 혜택을 준다면 비아파트 부분의 공급도 늘어날 것이며 미분양주택도 어느 정도 해소될 것이라고 생각한다. 죽어가는 부동산시장을 살리고 공급을 늘릴 수 있는 정부의 노력이 그 어느 때보다도 시급한 상황이다.

지역경제 활성화와 원활한 주택공급을 위해 예산 조기 집행이나 정비사업 규제 완화와 8.8대책에서 발표한 비아파트 부분의 활성화 대책은 모두 빨리 시행되어야 한다. 특히, 여야가 정치적 싸움을 하더라도 민생경제는 미루지 말고 정경분리 원칙을 지켜 국가와 국민을 먼저 생각해 주기 바란다. 정부도 모든 대책은 철저한 시장 모니터링을 통하여 실현 가능성을 보고 대책을 내놓아야 한다. 특히, 부동산은 부동산을 구입하려는 사람들의 마음을 읽어야 정책이 성공할 수 있다.