건물주 된다고 좋아하긴 이르다···전격 '하자 빌딩 예방 솔루션'

매수인이 건물을 매입하고 나서 하자를 발견하면, 크고 작은 분쟁으로 이어지는 일이 흔합니다. 매도인이 하자를 모르는 체하고 책임지지 않으려는 경우가 많기 때문인데요.

이 같은 분쟁을 사전에 방지하기 위해서는 부동산 중개사가 제역할을 다해줘야 합니다. 중개 보수를 받은 이상 하자에 관해서도 처음부터 끝까지 중재해야 하는 책임을 갖게 되는 것이죠.

매수인 역시 매입 전에 중개 담당자와 함께 '권리의 하자'와 '물건의 하자'를 확인하는 것이 좋습니다. 그렇다면 구체적으로 어떤 부분을 체크해야 할까요?

'권리의 하자'는 크게 두 가지로 나뉩니다. 먼저 매도인이 부동산의 소유권을 이전받지 못하는 케이스인데요. 매매할 부동산에 설정된 저당권이나 전세권의 행사로 인해 발생하죠. 이 경우는 법을 통해 계약을 해지할 수 있기에 전문 변호사에게 상담을 받아야 합니다.

두 번째는 매도인이 임차인과 맺은 임대차 계약서 내용과 현재의 실제 상황이 다른 경우인데요. 이로 인해 발생하는 문제도 매도인이 해결해야 합니다. 또한 임차인이 기존에 미납한 임대료 역시 매도인이 직접 받아야 한다는 점 기억하세요.

'물건의 하자'는 부동산 매매 시에 흔하게 발생하는 문제 중 하나인데요. 이는 매입 전에 전문 중개법인 등과 함께 현장에서 꼼꼼하게 확인해야 합니다. 만약에 이때 하자를 발견하지 못하면 매수인의 책임인 걸까요?

일반적인 부동산 표준 계약서는 '현 상태의 계약임을'이라는 문구로 시작하는데요. 매도인은 해당 문구를 근거로 매수인이 부동산의 현 상태를 완전히 인지하고 계약에 동의한 것이라고 주장할 수 있습니다.

하지만 민법 제580조는 매도인의 하자담보책임을 명시하고 있습니다. 매수인이 부동산 매입 후에 하자를 발견했더라도 발견한 날로부터 6개월 이내에 알린다면, 매도인은 책임을 져야 합니다. 경미한 하자에 관해서는 손해배상 청구를 할 수 있고, 중대한 하자는 계약 취소까지 가능합니다.

건물은 법적으로 정기 검사를 받아야 하기에 건물 자체에 문제가 있는 경우는 드물지만, 누수 문제는 종종 발생합니다. 매도인은 부동산을 매매한 이후라도 하자담보책임 기간 내에 누수가 발생하면 보수 공사를 해줘야 하죠.

이때 매도인과 매수인 사이에 누수 공사 비용을 놓고 갈등이 발생하기 쉽습니다. 이럴 때는 합의서를 작성해 책임 소재를 명확히 하고, 그 후의 책임을 묻지 않는 방식으로 해결하는 것이 바람직합니다.

마지막으로 부동산 투자 전문기업에서 제작한 하자 체크리스트를 공유해드리겠습니다. 아래 리스트에 나온 관련 자료들은 꼭 제공받아야 하죠.

특히 구조 약도 및 단면 상세 자료와 대상 건물에 대해 체결된 임대차 계약서는 잔금을 치를 때 반드시 받아야 합니다. 전기료와 수도료, 도시 가스비는 세부 정산서를 별도로 받는 게 좋습니다.

부동산 투자 전문기업 트리니티부동산중개(주)의 윤은식 대표는 "해당 부동산과 관련된 재산세와 종합토지세 내역은 물론, 매도인과 사전에 합의한 내용들이 법적으로 부과 처리가 돼 있는지 확인해야 한다"고 조언하는데요. 이때 전기 및 엘리베이터 관련 용역 업체와 체결한 계약서도 들여다봐야 합니다.

이상 매수인이 건물 매입 시에 확인해야 하는 하자에 관해서 알아봤습니다. 챙겨야 할 항목의 가짓수가 많고 전문적인 내용도 있어서 어렵게 느껴질 수도 있는데요. 하지만 사전에 관련 분야의 지식을 공부하고 전문가의 자문을 구해서 차근차근 대응하면, 하자로 인한 분쟁을 최소화할 수 있을 듯합니다.