서울시의 오피스텔 발코니 창호 설치 전면 허용

서울시의 주거용 주택 특히, 아파트 공급물량은 항상 부족하다. 그래서 경기가 좋거나 대출규제가 완화되어 유동성 자금이 풍부해지면 여지없이 아파트 가격은 상승한다. 서울시의 공급물량은 통계업체마다 다르게 나타나 혼선을 빚기도 한다. 민간부동산업체에서 발표하는 자료에 의하면 내년 2026년 서울시의 입주물량은 대폭 감소한다는 발표가 나오고 있다. 이는 이미 내년부터 공급량 감소로 서울시 아파트 가격이 상승할 것이라는 것을 암시해 주는 것이다.

그러나 정부는 항상 주택공급이 부족하다는 말은 하지 않는다. 그런데 전국적으로 인구도 감소하지만 주택공급도 크게 감소하고 있다. 한국부동산원 부동산 통계정보시스템 R-ONE, 청약 홈, 공공 데이터포털 등을 통해 확인해 보면 지난해 전국 공동주택 입주 물량은 30만 6,361세대였는데 금년에는 약 24만 6,362가구로 줄어들 것으로 예상하고 있다.

또한 내년 입주 예정 물량도 상반기 약 15만 3,867세대를 예상하고 있다. 서울 입주 예정 물량도 큰 변화가 예상된다. 금년에는 약 4만 8,184가구가 입주 예정 물량이나 내년에는 입주 예정 물량 상반기 약 1만 8,165가구로 많이 줄어든다. 공급량이 줄어들면 가격은 오른다.

부동산 가격이 발생하는 원인은 유용성, 상대적 희소성 그리고 유효수요다. 그러나 실제 아파트시장에서 가격변동 요인은 공급량과 수요량 그리고 유동성 자금이다. 지난 문재인 정부 당시 저금리에 유동성 자금이 풍부하다 보니 정부가 지속적으로 공급을 늘리고 수요도 억제했지만 부동산 가격은 천정부지로 올랐다. 이는 공급량과 수요 그리고 유동성 자금 어느 하나에 문제가 생기면 가격통제가 어려워진다는 것을 알 수 있다.

따라서 부동산 가격이 상승하여 문제가 생기면 이 3가지를 해결해야 한다. 하지만 공급량은 비탄력적이라서 공급으로 시장을 안정시키려면 많은 시간이 소요되어 당장 안정시키지를 못한다. 따라서 수요를 억제하거나 분산하는 정책과 대출규제 등 유동성 자금을 줄이는 방법으로 시장을 규제해야 한다. 하지만 언제까지 규제로만 시장을 안정시킬 수는 없다. 따라서 주택이 아닌 것이 주택으로 이용되고 있는 준주택 즉, 오피스텔 등의 공급은 주택이 부족한 지역에서 꼭 필요한 공급이면 서민주거안정과 1~2인 가구 주거안정을 위해서도 매우 유용하여 정부가 지원을 해야 하는 정책이다.

지난 몇 년 전부터 전세사기 사건이 발생했다고 하면 대부분 비아파트부분(다세대주택과 오피스텔 등)에서 많이 발생했다. 그 영향으로 그동안 공급도 많이 줄었지만 수요도 감소해 정부는 지난해 8월 8.8대책에서 비아파트부분 활성화 방안을 내놓은 상태다. 이참에 서울시가 오피스텔의 공급을 촉진할 수 있는 규제 완화 정책을 내놓은 것은 매우 시의적절한 정책이다.

그 내용을 살펴보면 서울시는 오피스텔 발코니에 창호 설치를 전면 허용하는 등 다양한 규제 완화를 통해 오피스텔 공급 활성화에 나섰다. 지난해 5월 발코니 활용성을 고려해 오피스텔 발코니 유효 폭을 0.8m 이상으로 계획하게 하고 발코니 외측에 창호 설치를 제한하는 등의 내용을 포함한 오피스텔 발코니 설치 기준을 마련·시행해 왔다. 오피스텔은 건축법상 업무시설 용도로 그간 발코니 설치가 제한됐으나 지난해 2월 오피스텔 건축 기준을 개정해 오피스텔에 발코니 설치를 전면 허용한 것이다.

그동안 현장에서는 발코니 확장을 억제했던 서울시의 규정이 설계 유연성을 제한하고 공간 배분의 비효율성을 야기하는 등 자유로운 발코니 계획을 저해한다는 의견을 제시해 왔다. 이에 지난 2월 25일 서울시가 규제철폐를 발표하고 오피스텔 발코니 설치 기준을 폐지한 것이다. 해당 기준이 폐지되면서 오피스텔 발코니 외측에 창호 설치가 가능해 졌다.

그리고 기존 오피스텔의 발코니 설치 허용 범위는 지상 3층부터 20층까지만 허용되었으나 이를 완화했다. 또한 발코니 유효 폭도 0.8m 이상의 기준도 사라졌다. 다만 오피스텔은 건축법상 업무시설에 해당하는 만큼 주택의 발코니와 달리 확장 등 구조변경은 불가능하며 발코니 본연의 용도인 전망·휴식 등의 목적으로 설치해야 한다. 서울시의 이번 조치로 민간 오피스텔 건축계획 시 자율성이 확대되어 자유롭고 다양한 평면 설계와 다양한 발코니 계획으로 소규모 주거용 오피스텔 공급이 늘어날 가능성이 있다.

서울시의 이번 조치는 궁극적으로 오피스텔 공급을 촉진하겠다는 의지가 반영된 결과로 보인다. 단순히 수만 늘리는 게 아니라 실수요자 관점에서 좀 더 쾌적하고 기능적인 주거 형태를 만들겠다는 의도일 수 있다. 발코니 규제가 풀리면 건설사 입장에서도 공간 구성에 대한 선택의 폭이 넓어지고 향후 분양 시장에서도 새로운 구조나 특화된 설계를 내세워 경쟁이 활발해질 가능성도 있다.

따라서 이번 참에 정부도 지난해 발표한 비아파트 부분의 활성화 대책 중 전용면적 60㎡ 이하이면서 수도권은 6억원, 지방은 3억원 이하의 건물을 매입하는 경우 주택 수에서 제외하는 것은 물론 취득세 면제 등 세제 혜택을 주기로 했던 것을 조기에 시행하기 바란다. 그래야만 비아파트부분의 공급이 늘어난다. 공급이 늘어나면 매매가격도 임대료도 안정되어 서민들의 주거 안정에 도움이 될 것이다.