시공단 교체 가능할까···쉽지 않을 듯

공사중단 카드 꺼내자 조합측 공사 계약 변경건 취소

조합, 공사중지 10일 넘어가면 시공권 계약 해지 추진

업계 "교체 쉽지 않아"···천문학적 비용 선투입 어려워

공정률도 50%에 문제사업장 낙인···반면 조합 "교체 가능"

역대 최대 재건축 단지 서울 강동구 둔촌주공아파트 재건축 사업. 사진=이수길 기자 [e-mail]

'단군 이래 최대 규모'로 불리는 둔촌주공 재건축 공사가 지난 15일부터 중지된 가운데 조합이 시공사업단(현대건설·HDC현대산업개발·대우건설·롯데건설) 교체 카드를 꺼내 들었다. 그러나, 시공사업단 교체 성사 가능성은 높지 않다는 관측이 적지 않다. 새 시공사가 기투입 공사비 1조7000억원과 조합에 빌려준 대여금 7000억원, 손해배상금까지 천문학적 비용을 한 번에 지급해줘야 하는데다 공사 사업 지연으로 인한 건자재 물가 상승분 소송 가능성 등 리스크를 감안하면 선뜻 나설 대형건설사가 거의 없을 것이란 이유에서다.

둔촌주공 조합은 지난 16일 조합원 총회를 열고 2019년 12월 임시총회에서 의결한 '공사계약 변경의 건'을 취소하는 안건을 통과시켰다고 밝혔다. 이날 표결에는 조합원 4822명(서면 포함)이 참여했고, 이 중 94.5%(4558명)이 찬성했다.

이번 총회에서 무효가 된 계약은 재건축 공사비를 기존 2조6708억원에서 3조2294억원으로 늘리는 내용을 담고 있다. 2020년 6월 재건축 조합이 시공단 건설사 4곳(현대건설·HDC현대산업개발·대우건설·롯데건설)과 계약서에 서명했다. 공사비 증액 이유는 설계 변경 및 단지 고급화 등이었다.

하지만 계약 직후 계약을 체결한 조합장이 해임되고, 2021년 5월 새 조합 집행부가 출범했다. 새 조합은 공사비 증액 계약에 대해 절차상 문제가 있었다며 계약 무효를 주장하고 있다. 반면 시공단은 "당시 계약이 총회 의결을 통해 맺어졌고, 관할 구청 인가까지 받았다"며 "그동안 공사비를 한 푼도 못받은 채 자금 1조6000억원을 들여 외상으로 공사를 해왔는데, 조합이 정당항 공사비 증액을 거부하고 있다"며 반박한다.

결국 시공사업단은 지난 15일 공정률 52% 상태에서 공사를 중단하고 유치권 행사에 들어갔다. 현장은 전면 폐쇄됐다. 조합과 시공단 간 갈등으로 사업이 장기 표류할 경우 금융비용이 증가해 조합원 분담금이 늘어날 수 밖에 없다. 조합은 지난달 21일 서울동부지법에 관련 소송을 제기했다. 시공사들도 맞대응 한다는 입장이라, 최종 결론은 법정에서 내려질 것으로 보인다.

무엇보다 초미의 관심사는 시공단 교체 여부다. 건설업계에서는 시공단 교체가 어려울 수 있다고 보고 있다. 시공단이 이미 유치권을 행사하고 있는 가운데 현재 공정율이 50%를 넘긴 상황에서 기성 공사비를 비롯해 조합 대여금, 손해 배상금 등 천문학적인 비용을 감안하면 새 시공단이 나설 가능성은 더 희박해지기 때문.

더욱이 최근 국내외적인 물가 상승에 따른 자재비용 상승 등 공사지체로 인한 추가 리스크도 새 시공사가 고스란히 가져가야한다. 뿐만 아니다. 현재 시공사업단에는 국내 1군 건설사 4개사가 포함돼 있는데 이들 건설사가 빠지면 컨소시엄을 구성하기도 쉽지 않다. 문제 사업장으로 이미 낙인찍힌 둔촌주공 아파트라서 선뜻 나설 건설사가 많지 않을 수 있어서다.

강남권에서 새로 시공사를 교체한 사례가 있긴 하다. 신반포15차 재건축 조합이 대표적이다. 그러나 업계에선 사정이 크게 다르다고 보고 있다. 당시 조합은 2019년 12월 대우건설과 계약을 해지하고 이듬해인 2020년 4월 삼성물산을 새 시공사로 선정했다.

이에 대우건설이 소송을 제기했고 법원은 2020년 2월 1심 판결에서 이를 각하했다. 그러나 2심 법원은 같은해 10월6일 대우건설의 손을 들어줬다. 시공사 해지 이유인 공사비 증액 요구가 부당하지 않다고 본 것이다.

공사비 증액 문제를 두고 소송을 벌이는 점은 같지만 둔촌주공 조합의 시공사 해지 추진은 시점이 다르다는 점도 차이가 난다. 실제 둔촌주공 재건축사업은 공정률이 50%를 넘었다. 건설업계에서는 공사가 시작되면 시공사를 교체하는 것이 사실상 어렵다고 본다.

신반포15차는 당시 지반공사를 진행하고 있었기에 삼성물산을 새 시공사로 선정할 수 있었다. 골조가 올라가지 않았기 때문에 가능했던 것으로 판단된다.

업계 의견과 달리 조합측은 새 시공사 선정이 어렵지 않을 것으로 보고 있다. 조합측은 건설사들은 기본적으로 수주를 위해 경쟁을 하는 것으로 현 시공단이 사업에서 손을 떼면 다른 건설사들이 자유롭게 참여할 수 있다고 밝히고 있다.

이번 조합과 시공단간 갈등으로 소송전이 불가피할 것으로 보인다. 조합은 시공단이 유치권을 행사하는 것과 관련해 유치권 무효 확인 소송을 제기할 방침인 것으로 알려졌다. 아울러 공사 지연으로 인한 지체보상금의 귀책사유를 조합으로 돌리는 것에 대해서도 법적 검토를 하고 있는 것으로 전해졌다.

앞서 지난달 21일에는 시공단을 상대로 서울동부지법에 공사비 증액과 관련한 계약변경 무효 확인 소송을 제기한 상태로 알려졌다.

이에 시공단도 계약 해지가 현실화하면 손해배상 청구 소송 등을 제기할 가능성이 높다. 또 공사비 계약 소송과 관련해서도 물러날 생각이 없는 탓에 소송전이 장기화할 것으로 보인다.