급한 불만 끈 실거주 의무 3년 유예···"3년 뒤 혼란 더 가중"

실거주 의무 3년 유예 가닥···1년 2개월만

개정안 통과 시 약 5만여가구 혜택 전망

"계약갱신청구권과 충돌...4년으로 수정"

[DB 아파트, 주택, 대출, 금리, 물가, 부동산, 주택담보 사진=강민석 기자 [e-mail]

분양가 상한제 아파트에 대한 실거주 의무가 3년간 유예될 전망이다. 다만 전문가들은 실거주 의무 3년 유예란 시간이 전세계약갱신청구권으로 인해 오히려 시장에 혼란을 줄 수 있다는 입장이다.

20일 국토교통위원회 등에 따르면 주택법 개정안은 오는 21일 국토위 소위, 22일 전체 회의 문턱을 넘어 이달 29일 열리는 본회의를 통과할 가능성이 크다. 지난해 1월 정부가 실거주 의무 폐지 방침을 발표한 지 1년 2개월 만이다.

정부가 발표했던 '폐지'는 아니지만, 실거주 의무가 3년 유예되면서 당장 새 아파트에 입주하기 위해 기존 전셋집 계약을 변경·연장하거나 무리하게 대출받아야 하는 상황에 놓인 이들은 한숨을 돌리게 됐다. 실거주 의무가 적용되는 단지는 지난달 말 기준으로 77개 단지 4만9766가구다. 이 중 이미 입주가 시작된 곳은 11개 단지 6544가구다.

실거주 의무는 분양가 상한제를 적용받은 아파트 청약에 당첨되면 입주 시점에서 2∼5년간 직접 거주해야 하는 규정이다. 전세를 끼고 집을 사는 '갭 투기'를 막겠다는 취지로 2021년 도입됐다. 그러나 정부는 2022년 하반기부터 분양 시장이 얼어붙자 '1·3 부동산대책'을 통해 실거주 의무를 폐지하겠다고 발표했다.

전문가들은 실거주 의무가 3년 유예됐지만 시장 혼선은 불가피하다는 입장이다. 실거주 의무가 완전히 폐지된 것이 아닌 데다 전세 계약이 2년 단위로 이뤄진다는 점을 고려하면 3년 이후에 다시 입주 문제가 불거질 여지가 있다는 것이다.

이은형 대한건설정책연구원은 "직장 발령 등으로 실거주가 어렵거나 자금이 부족해 임대를 놔야 할 경우 모두 3년 안에 해결이 어렵다"면서 "특히 일단 전세를 통해 잔금을 마련하는 경우도 3년 유예기간 동안 해당 자금을 저축하지 못할 가능성이 높다"고 꼬집었다.

3년 유예안이 계약갱신청구권과 충돌 소지가 있다는 지적도 나온다. 송승현 도시와경제 대표는 "3년이라는 시간 자체가 애매하다. 집주인이 입주 시점에 임차인과 전세 계약을 맺었는데, 2년 뒤 임차인이 계약갱신청구권을 사용하려 할 경우 마찰이 생길 수 있다"면서 "주택임대차보호법은 집주인이 직접 거주하려고 하는 때는 임차인이 계약갱신청구권을 사용할 수 없게 돼 2년이든 4년이든 확실하게 해야 한다"고 말했다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "전세 계약갱신권(2+2)이 존재하기 때문에 추후 집주인과 세입자 간의 분쟁이 발생할 우려도 있다"며 "세입자의 주거권 보장 문제도 있고, 추후 분쟁 예방을 위해서라도 실거주 의무 3년 유예가 아닌 전세 계약갱신권에 맞춘 4년 유예 등 조정이 필요하다"고 말했다.