[단독]국토부, '공공임대주택' 매입단가 기준 메뉴얼 만든다

표준형 건축비, 기본형 대비 55%로 수준

분양가상한제 80% 수준 상향 방안 유력

세종청사 국토교통부 전경

정부가 치솟는 공사비 속에서 재개발·재건축 정비사업 시행자에게 가장 큰 부담으로 작용하는 공공임대주택 제도 손질에 나선다.

26일 서울시와 관련업계 등에 따르면 국토교통부는 공공임대주택에 적용되는 표준형 건축비 매입단가 기준을 별도로 마련 중이다.

분양가상한제의 80% 수준으로 올리는 방안이 유력한 것으로 알려졌다. 시 관계자는 "국토부측에서 법령개정을 추진하는 것으로 알고 있다"면서 "사실상 협의는 끝나 조만간 발표할 것으로 보인다"고 전했다.

건축비는 민간분양아파트에 적용되는 기본형 건축비와 공공임대주택에 적용되는 표준형 건축비로 나뉜다. 기본형 건축비는 그간 건설자재 가격 급등을 반영해 매년 3월, 9월 정기 고시 때마다 꾸준히 올랐다.

반면 기본형건축비와 함께 양대 축을 이루는 표준건축비는 3.3㎡당 약 370만원으로 기본건축비 673만원의 55% 수준이다. 1999년만 해도 기본형건축비의 97% 수준이었지만 기본형건축비가 꾸준히 오를 동안 표준건축비는 제자리걸음을 한 탓이다.

실제로 인상 횟수와 인상률 모두 기본형건축비가 월등히 높다. 지난 15년간 분양아파트 건축비는 32번에 걸쳐 70.4% 인상됐다. 반면 표준건축비는 2016년 6월 5% 인상을 끝으로 6년 넘게 동결해 오다 올해 2월 9.8%를 인상했다.

조합이 임대주택을 공공기여로 제공하는 경우 지자체에 표준건축비만 받고 매각해야 한다. 서울시의 경우 매입에 적용하는 표준건축비는 3.3㎡당 약 380만원이라, 조합이 시공자에게 지불하는 실제 공사비와 시로부터 보전되는 금액차이가 상당한 상황이다.

업계에서는 표준건축비가 실제 건축비의 50%도 보전하지 못하기 때문에 정비사업 손실에 막대한 영향을 미치고 있다고 지적하고 있다. 실제 공사비에 못 미치는 표준건축비로 매각돼 정비사업에 심각한 적자를 유발함과 동시에 사업성을 높이는 용적률 인센티브를 잡아먹으면서 막대한 손실을 초래하기 때문.

공공임대주택은 조합 등 사업시행자가 임대주택을 지으면 한국토지주택공사(LH) 등 공기관이 사들여 임대로 주는 방식으로 운영된다. 매입가는 공사비를 기준으로 산정하는데 이때 공사비는 표준건축비 이하로만 인정된다. 자재품질이나 설계의 수준을 높인다고 하더라도 표준건축비 이상으로는 공사비를 받을 수 없다. 공급자 입장에선 임대주택을 지을 때마다 손해를 감수해야 한다.

이태희 한국건설산업연구원 부연구위원은 "과거 기본공사비가 400만원 수준이고 정비사업의 이익이 컸던 시절에는 비현실적인 표준공사비가 큰 부담이 되지 않았지만, 평당 공사비 1000만원 시대가 열렸다고 평가되는 최근 열악한 건설경기에서는 정비사업의 근간을 위협하는 심각한 악재가 되고 있다"고 전했다.