강남3구·용산 매물, 경매시장 이동···토허제 확대 '후폭풍'

경매시장에 강남3구·용산 아파트 경매 물건 잇달아

외지인 등 투자수요↑..낙찰가율 100% 넘는 사례도

"단기 규제로 버티는 물량 다수···경매시장 과열 우려"

잠실 인근에 위치한 한 공인중개사사무소 모습. 사진=이재성기자

서울 강남3구와 용산구 전체 아파트가 토지거래허가구역(토허제)으로 재지정되면서 투자 수요가 경매시장을 주목하고 있다. 전문가들은 토허제 확대의 부작용이 현실화하고 있으며 경매시장으로의 매물 이동은 당분간 지속될 가능성이 크다고 분석한다.

28일 부동산 경매업계에 따르면 최근 강남3구와 용산구 소재 2200개 아파트(약 40만가구)가 토허제 적용 대상이 되면서 경매 물건도 빠르게 증가하고 있다. 해당 지역에서 매매가 위축되면서 수요가 경매 시장으로 옮겨가는 것으로 풀이된다.

토허제로 지정되면 앞으로 집이나 토지 등을 거래할 때 기초자치단체장의 허가를 받아야 한다. 주택은 실거주 목적으로만 매매가 가능하며 2년간 실거주 의무가 부여된다. 주거용 토지는 토지이용계획서와 자금조달계획서를 제출해 실거주용임을 증명해야 거래가 가능한 구조다.

반면 경매를 통해 낙찰받을 경우 실거주 의무나 대출 규제 등 각종 부담을 피할 수 있어 투자 수요가 몰리고 있는 것으로 풀이된다. 낙찰자가 매각대금을 전부 납부한 뒤 세입자를 받을 수 있어 처음부터 전세를 끼고 대금을 치를 순 없지만, 자금력을 갖춘 외지인 투자자들에게는 토허제 지정 이후 남은 유일한 대안이기 때문이다.

이번 토허제 재지정으로 인해 강남3구 및 용산구의 매물 잠김 현상이 심화되고 있다. 부동산 중개업소 관계자는 "토허제 재지정 발표 후 매도자들이 내놓았던 매물을 회수하는 사례가 늘고 있다"면서 "한시적으로 6개월이 적용된다는 점 때문에 일부 매도자들은 규제가 완화될 때까지 기다리겠다는 입장인 것으로 보인다"고 말했다.

시장에선 토허제 지정이 의도했던 효과를 내기보다는 오히려 시장 왜곡을 초래하고 있다는 비판도 제기된다. 향후 정부의 추가 정책 여부에 따라 달라질 가능성이 크지만 당분간 강남3구 및 용산구의 매물은 계속 잠길 것으로 예상된다.

하지만 일부 다주택자나 급매가 필요한 매도자들은 경매가 유일한 선택지인만큼 경매 시장에서 강남3구 및 용산구의 매물은 지속적으로 늘 것으로 전망된다. 경매업계 관계자는 "현재는 초기 단계지만 시간이 갈수록 매도자들이 버티지 못하고 경매로 나오게 될 가능성이 크다"며 "특히 규제가 지속될 경우 경매 물건이 더욱 증가하면서 낙찰가율도 높아질 것"이라고 내다봤다.

실제 일부 투자자들이 선제적으로 경매에 뛰어들어 낙찰가율이 100%를 넘는 사례가 나오고 있다. 지난 10일 송파구 잠실동 리센츠 전용 85㎡ 경매에는 11명이 몰려, 감정가 24억1000만원의 116%인 28억420만원에 낙찰되기도 했다.

이주현 지지옥션 선임연구원은 "강남3구, 용산구 토허제 지정 여파로 투자수요가 경매시장으로 유입될 가능성이 매우 높다"며 "실거주가 어려운 외지인들의 투자수요가 진입할 수 있는 곳은 경매시장 밖에 없기 때문에 수요가 몰리고 장기적으로는 낙찰가율도 상승할 가능성이 있다"고 말했다.