2700억원 손실 감수?···딜레마 빠진 한남2구역, 선택은

한남2구역, 27일 임시총회서 시공사 유지 여부 결정

조합 내 갈등 최고조....계약 해지 투표 놓고 찬반 논란

시공사 교체시 사업지연 최소 1년 및 추가비용 발생

대우건설이 수주전 당시 핵심 공약으로 내걸었던 118 프로젝트가 무산될 위기로, 오는 27일 임시총회를 통해 시공자 지위 유지 여부를 묻는 투표가 진행될 한남2구역 모습. 사진=이수길 기자 [e-mail]

서울 용산구 한남2구역 재개발 사업이 시공사 교체 여부를 놓고, 다시 한번 중대한 기로에 섰다. 수천억 원 규모의 금전 손실과 사업 지연이라는 리스크 속에 조합원들의 표심이 어디로 향할지 주목된다.

21일 정비 업계에 따르면 서울 용산구 한남2구역 재개발 조합은 오는 27일 임시총회에서는 대우건설 계약 유지 여부를 묻는 투표가 이뤄진다. 투표 결과에 따라 사업은 안정을 되찾거나, 반대로 법적 다툼과 함께 장기 표류 국면에 들어설 수 있다.

대우건설이 수주전 당시 핵심 공약으로 내걸었던 118 프로젝트가 무산될 위기로, 오는 27일 임시총회를 통해 시공자 지위 유지 여부를 묻는 투표가 진행될 한남2구역 모습. 사진=이수길 기자 [e-mail]

이날 찾은 한남2구역 현장에서는 조합원 간 시공사 유지와 교체를 두고 대립하는 모습을 볼 수 있었다. 구역 곳곳에 '자산가치 상승! 대우 OUT! 상식있는 건설사와 새 출발!'이라는 문구가 적힌 현수막이 걸려 있었다. 반면 이와 반대되는 '고소고발·직권상정·책임전가·2구역집행부 조합원·대의원무시·1억급여 조합원돈이 내돈' 등의 플랜카드도 내걸렸다.

시공자 교체 논의는 대우건설이 수주 당시 약속한 '118 프로젝트(고도 제한 완화)'가 이행되지 않았다는 불만에서 출발했다. 홍경태 한남2구역 조합장은 총회 안내문을 통해 "대우건설이 제안한 118 프로젝트가 무산됨에 따라 개최하게 됐다"며 "대우건설과 동행할 것인지, 대우건설을 해지하고 새로운 시공자를 선정할 것인지 우리는 선택해야 한다"고 밝혔다.

대우건설이 수주전 당시 핵심 공약으로 내걸었던 118 프로젝트가 무산될 위기로, 오는 27일 임시총회를 통해 시공자 지위 유지 여부를 묻는 투표가 진행될 한남2구역 모습. 사진=이수길 기자 [e-mail]

한남2구역 조합은 지난 2022년 11월 대우건설을 시공사로 선정했다. 당시 대우건설은 '118 프로젝트'를 제안하며, 기존 90m로 제한된 고도를 118m로 완화하고, 아파트 층수를 14층에서 21층으로 높이겠다는 계획을 내세웠다. 그러나 서울시가 고도 제한 완화에 부정적인 입장을 유지하면서 해당 프로젝트는 현실화되지 못했다.

서울시가 허가하지 않은 뒤 조합과 대우건설은 대안으로 정비구역을 관통하는 도로를 없애 블록을 통합하는 방안을 추진했다. 이마저도 서울시는 반대 입장을 밝혔다. 이에 조합 집행부는 입찰보증금 400억원 반환과 함께 도급계약 해지를 추진하고 있으며 이에 반발하는 대우건설 측과의 갈등은 최고조로 치닫고 있다.

대우건설이 수주전 당시 핵심 공약으로 내걸었던 118 프로젝트가 무산될 위기로, 오는 27일 임시총회를 통해 시공자 지위 유지 여부를 묻는 투표가 진행될 한남2구역 모습. 사진=이수길 기자 [e-mail]

문제는 시공사 교체가 가져올 후폭풍이다. 대우건설 회사 내부 시뮬레이션에 따르면 시공사 교체 시 조합이 떠안을 수 있는 손실은 최대 2698억 원에 달한다. 세부적으로는 공사비 인상분이 2015억 원, 설계 및 인허가 지연에 따른 비용이 180억원, 금융비용은 503억원으로 추산됐다.

특히 조합은 PF(프로젝트 파이낸싱) 대주단으로부터 총 1680억원의 자금을 대출받은 상태인데 이 계약이 해지될 경우 대출 조건상 기한이익 상실(Event of Default, EOD) 조항이 적용된다. 이는 대출금 일시상환은 물론 연 20%에 달하는 지연손해금까지 부담해야 하는 상황이다. 이는 하루 약 9000만원, 최대 335억원에 이르는 부담이다.

대우건설이 수주전 당시 핵심 공약으로 내걸었던 118 프로젝트가 무산될 위기로, 오는 27일 임시총회를 통해 시공자 지위 유지 여부를 묻는 투표가 진행될 한남2구역 모습. 사진=이수길 기자 [e-mail]

조합은 최근 이와 관련 프로젝트파이낸싱(PF) 대주단으로부터 공문을 수령한 것으로 전해졌다. 대주단은 대우건설의 신용공여를 바탕으로 브리지론(토지비 대출)을 승인했다. 만약 도급계약을 해지시 손해배상을 청구하겠다는 입장이다. 통상 이런 경우 신규 시공사가 소송비 등을 지원하게 된다.

시공사 교체 이후 새 업체를 선정하는 과정도 순탄치 않을 전망이다. 소송 절차가 진행될 경우 수년 간 공사가 지연되는 것은 물론이고, 인허가 절차도 원점에서 재검토될 가능성이 높다. 한남2구역은 지난해 말 용산구청에 관리처분계획인가를 신청했다. 용산구청은 현재 심의를 진행하고 있다. 용산구청은 시공사 교체시 다시 심의를 받아야 한다는 입장인 것으로 알려졌다.

더 큰 문제는 공사비 인상이다. 최근 건자재 가격 상승과 인건비 상승으로 인해 공사비는 평당 1000만 원을 웃돌 것으로 예상된다. 기존보다 사업비가 대폭 증가하면 조합원 분담금 역시 따라 올라갈 수밖에 없다. 이는 관리처분계획의 변경을 불러오고, 다시 인허가 절차를 밟아야 한다는 것을 의미한다.

이처럼 시공사 교체 시 이주·착공 지연에 따른 사업비 증가, 대우건설의 소송 제기 가능성 등 리스크가 커 대부분의 조합원은 시공사 유지를 원하고 있는 것으로 알려졌다. 조합 일각에서는 이미 수차례 사업이 지연된 상황에서 또다시 원점으로 돌아간다면 조합원 피해는 감당하기 어려워 계약 유지 필요성을 강조하고 있다.

대우건설이 수주전 당시 핵심 공약으로 내걸었던 118 프로젝트가 무산될 위기로, 오는 27일 임시총회를 통해 시공자 지위 유지 여부를 묻는 투표가 진행될 한남2구역 모습. 사진=이수길 기자 [e-mail]

대우건설은 대표이사까지 나서 조합원 설득에 총력을 기울이고 있다. 김보현 대우건설 대표는 "이주비 LTV 150%, 최소 이주비 10억원 등 최고의 이주비 조건을 통한 신속한 이주를 시작으로 지연없이 빠르게 사업을 추진할 것"이라며 "대한민국 최고의 랜드마크를 짓기 위해 이 자리에 섰다. 믿고 맡겨주신다면 최고의 결과로 조합원님께 보답드릴 것을 대표이사 김보현 이름을 걸고 약속드리겠다"고 말했다.

한편 한남2구역은 남산 주변인 서울 용산구 보광동 272-3일대에 위치해 고도 90m 제한을 받고 있다. 이에 따라 지하 6층~지상 14층 1537가구를 조성할 계획이며, 기존 공사비는 약 7900억원 규모다.