책임준공형 앞세워 '고공성장'

KB부동산신탁, 책준형 토지신탁 앞세워 선두 추격

하나자산신탁, 영업이익 1256억원으로 업계 1위

아시아신탁, 그룹 내 부동산 사업 포트폴리오 핵심

우리자산신탁, 지주 편입후 안정적인 실적 상승세

<편집자주>최근 부동산 시장 호황에 부동산 신탁사들의 수익성이 크게 늘면서 국내 부동산신탁 시장 규모가 점점 커지고 있다. 이에 본지에서는 부동산 신탁 시장의 규모, 신탁사 실적, 신탁의 종류, 신탁방식 도시정비 등 부동산신탁 생태계를 진단해본다. 다음으로 국내 신탁기업의 지배구조 등을 시리즈로 구성했다. 신탁사의 구조, 자산건전성, 사업전략, CEO 등이 어떠한 지 분석해 본다.

부동산신탁사가 금융그룹 내 비은행 부문 포트폴리오 강화에 힘을 싣고 있다. 그룹 전체 순익에서 차지하는 비중은 아직 미미한 수준이지만, 매년 높은 성장세를 보이고 있기 때문이다.

현재 4대(KB·신한·하나·우리) 금융지주는 각각 KB부동산신탁·아시아신탁·하나자산신탁·우리자산신탁 등 부동산신탁사를 자회사로 두고 있다. 기존에는 KB와 하나금융만 자회사로 부동산신탁사를 두고 있었다. 그러다 2019년 신한과 우리금융이 각각 아시아신탁과 국제자산신탁을 인수함으로써 현재의 구도가 만들어졌다.

비은행 포트폴리오 확대에 나선 금융그룹 입장에서도 부동산신탁사는 쏠쏠한 수익원이다. 4대 금융지주 부동산신탁 계열사들은 2018년부터 매년 두자릿수 성장세를 기록하고 있다. 지난해 말 합산 순이익은 2903억원으로 전년(2288억원) 대비 26.9% 증가했다. 금융그룹의 역량을 집중하고 은행과 증권, 자산운용 등 다른 계열사와의 연계로 시너지를 발휘했다는 평가다.

이러한 실적 달성에는 책임준공형 관리형토지신탁이 큰 몫을 했다. 책임준공형 토지신탁은 자금력이 든든한 금융지주 계열이 유리해 4대 금융지주 부동산신탁사의 핵심 기반이다. 책임준공형 토지신탁은 부동산신탁사가 건축물 준공 과정에서 생기는 위험을 부담하고 관리하는 상품이다.

뉴스웨이는 국내 14개 부동산신탁사 가운데 '빅2'로 불리는 한국자산신탁과 한국토지신탁을 제외한 대표적인 중견신탁사를 금융지주 계열 신탁사(KB부동산신탁·하나자산신탁·아시아신탁·우리자산신탁)와 비금융계열 신탁사(코람코자산신탁·대한토지신탁·코리아신탁·무궁화신탁)를 분류해 분석했다.

KB부동산신탁, 책준형 토지신탁 앞세워 선두권 추격= 최근 KB부동산신탁의 성장세가 매섭다. KB부동산신탁은 책임준공형 관리형 토지신탁을 발판 삼아 부동산 신탁사 선두자리를 위협하고 있는 모습이다.

지난해 KB부동산신탁은 영업수익 1688억원, 영업이익 1104억원으로 집계됐다. 이는 전년도보다 각각 21.6%와 20.3% 늘어난 수치다. 당기순이익은 815억원으로 전년도에 비해 21.8% 증가했다.

전체 매출의 대부분은 신탁보수에서 발생했는데 토지신탁 비중이 압도적이다. 신탁보수 1033억원 가운데 893억원 가량이 토지신탁에서 발생했다. 전체 토지신탁 308건 가운데 관리형 토지신탁고는 303건이다. 강점인 책임준공형 토지신탁을 중심으로 수주를 하고 있다.

KB부동산신탁은 현재 부동산신탁사 중 가장 풍부한 책임준공형 토지신탁 사업경험을 바탕으로 현재 진행 중인 사업을 안정적으로 관리하고 있으며 다수의 사업을 성공적으로 마무리 한 점이 강점으로 꼽힌다.

현재 KB부동산신탁은 KB금융지주 출신인 서남종 대표이사가 이끌고 있다. 서남종 대표는 KB부동산신탁의 역대 대표이사 가운데 첫 KB금융지주 출신이다. 그는 리스크관리총괄 부사장(CRO)과 KB국민은행 리스크전략그룹대표 부행장 등을 역임해 리스크관리에 능통하다는 평가를 받는다.

◇하나자산신탁, 영업이익 1256억원으로 업계 1위= 하나자산신탁은 지난해 책임준공형 관리형 토지신탁을 바탕으로 안정적인 외형 성장을 이어갔다.

하나자산신탁은 지난해 당기순이익 927억원으로 금융지주 계열 신탁사를 넘어 전체 부동산신탁사 가운데 선두에 자리했다. 지난해 영업이익도 1256억원을 기록해 14개 부동산신탁사 중 가장 많은 영업이익을 벌었다. 영업수익은 1637억원으로 집계됐다.

2010년 하나금융은 다올신탁 사명을 하나다올신탁으로 변경했다. 이후 2013년 하나자산신탁으로 바꾸며 완전 자회사로 편입했다. 현재 하나금융은 하나자산신탁 지분 100%를 보유하고 있다. 하나자산신탁은 하나금융 편입 된 후 높은 성장세를 보이고 있다. 수년간 축적된 사업 역량에 하나금융 계열사들과의 시너지가 더해지면서 매년 외형성장을 이뤘다.

하나자산신탁은 2020년에 이어 지난해에도 최대 실적을 다시 쓰는 등 2010년대 중반부터 꾸준한 성장을 이어오고 있다. 특히 충당금 부담이 큰 차입형 토지신탁 대신 중위험 중수익 사업인 책임준공형 토지신탁으로 눈을 돌려 안정적인 수익을 거뒀다는 평가를 받고있다.

이같은 포트폴리오 조정은 하나자산신탁을 9년간 이끈 이창희 전 대표의 판단이다. 2017년도부터 책임준공형 토지신탁을 늘리는 방향으로 포트폴리오를 수정하면서 현재 책임준공형 토지신탁 시장에서 KB부동산신탁과 양강 구도를 형성하고 있다.

이처럼 수년전부터는 하나자산신탁도 차입형 토지신탁 비중을 줄이고 책임준공형 토지신탁에 집중하고 있다. 토지신탁 사업 중 위험이 가장 높다고 평가 받는 차입형 토지신탁은 수주를 줄인 덕에 건전성 관리도 성공한 모양새다.

올해부터는 민관식 대표가 하나자산신탁을 이끈다. 민관식 대표는 한국토지공사, 현대스위스저축은행을 거쳐 2006년부터 다올부동산신탁에서 자산신탁 관련 업무를 담당했고 하나자산신탁의 사업본부장과 신탁사업그룹장을 역임한 부동산 전문가로 통한다.

◇아시아신탁, 그룹 내 부동산 사업 포트폴리오 핵심=아시아신탁은 신한금융 자회사 편입한 후 사업 영역을 확대하면서 그룹 내 중요 계열사로 자리잡았다.

아시아신탁 지난해 영업수익은 1450억원으로 전년(1028억원) 보다 422억원 늘었다. 영업이익과 당기순이익은 각각 1003억원과 777억원으로 전년 대비 각각 59.7%, 69.9% 증가했다. 특히 순이익은 자회사 편입 전과 비교해 3배 이상 수준으로 성장했다.

신한금융지주는 지난 2019년 5월 1934억원에 아시아신탁의 지분 60%를 인수했다. 이후 아시아신탁을 자회사로 연결재무에 반영했다가 이번에 잔여 지분을 모두 매집해 100% 완전 자회사로 편입했다. 아시아신탁은 이달 말 임시 주주총회를 열어 사명에 '신한'(신한자산신탁)이 추가될 전망이다.

아시아신탁이 신한금융 지분 100% 자회사로 편입되면서 신한금융그룹의 부동산 사업 포트폴리오에서 더욱 중요한 역할을 맡게 될 것으로 보인다. 아시아신탁은 신한금융에 인수된 뒤 사업 영역을 넓히며 빠르게 성장했다는 평가를 받는다. 최근에는 책임준공형 관리형토지신탁 시장에서 경쟁 우위를 확보하기 위해 노력하고 있다.

아시아신탁을 이끌고 있는 수장은 배일규 대표다. 배일규 대표는 신한금융그룹 편입 전부터 아시아신탁을 이끈 인물이다. 배일규 대표는 LG건설(현 GS건설)에서 시작해 1999년 코레트신탁으로 자리를 옮기면서 신탁업계에 뛰어들었다. 이후 한국자산신탁에서 신탁영업과 사업관리 등을 맡고 2007년 아시아신탁에 합류했다.

◇우리자산신탁, 지주 편입후 안정적인 실적 상승세=우리자산신탁은 우리금융계열에 편입된 것을 계기로 사업에 추진력을 더하면서 안정적인 실적 상승세를 보이고 있다.

지난해 우리자산신탁은 영업수익 942억원, 영업이익 558억원으로 집계됐다. 이는 전년 대비 각각 18.6%, 17.4% 증가했다. 당기순이익은 402억원으로 같은 기간 14.2% 증가했다.

우리자산신탁은 2019년 말 우리금융지주에 편입된 이후 실적이 꾸준히 좋아지고 있다. 우리금융지주는 2019년 비은행 부문 포트폴리오를 강화하기 위해 국제자산신탁(현 우리자산신탁) 경영권 지분 51%를 인수했다.

이창재 전 우리종합금융 부사장과 이창하 전 국제자산신탁 대표가 첫 CEO로 공동대표를 맡았다. 두 사람은 취임 이후 우리자산신탁 수익 다각화를 성공적으로 이끌었다는 평가를 받는다.

우리자산신탁은 우리금융계열에 편입된 2019년부터 책임준공형 토지신탁을 확대해 수익성을 높였다. 책임준공형 토지신탁은 중소형 시공사가 책임준공의무를 이행하지 못할 경우 신탁사가 이를 대신 부담하는 상품으로 우발채무 발생 위험이 있기 때문에 은행계 신탁사들에게 유리하다.

이창재 대표는 지난 2년 간 수탁고 증대, 사업 포트폴리오 다각화, 리스크관리시스템 구축, 수익성 증대 등의 공로를 인정받아 연임에 성공했다. 올해부터 이창하 전 대표를 대신해 김영진 대표가 새로 선임되면서 이창재 대표와 공동대표 체제를 이어간다.