내역입찰 원칙 지킨다던 서울시···결국 총액입찰 추가

'조합설립 후 시공사 선정' 세부기준 마련···조례시행 2개월만

장고 끝에 내역입찰‧총액입찰 모두허용···최종승자는 적산업계

기준 벗어난 용적률‧층수 대안제안 금지···공사비 검증도 의무화

기사내용과 무관. 사진=강민석 기자 [e-mail]

서울시가 조합설립 직후 시공사 선정을 할 수 있도록 한 조례를 시행한 지 약 2개월 만에 세부지침을 확정했다. 정비계획을 벗어난 대안설계를 금지하고 공사비 검증 절차도 의무화하기로 했다. 시공사 입찰 땐 총액입찰과 내역입찰을 모두 허용해, 원칙으로 삼겠다던 '내역입찰'을 사실상 포기했다.

서울시가 '공공지원 정비사업 시공자 선정기준' 전면 개정안을 8일 발표했다. 개정안에는 ▲기존 내역입찰 외 '총액입찰' 추가 ▲대안설계 등의 범위를 '정비계획 범위 내'로 한정 ▲개별홍보 금지 ▲공동주택 성능요구 및 공사비 검증 의무화 등이 담겼다.

이번 개정안은 앞서 7월부터 시행된 '시공사 선정 시기 조기화'의 후속조치다. 서울시는 지난 3월 조례개정을 통해 시공사 선정 시기를 '사업시행계획 인가 후'에서 '조합설립 후'로 앞당기기로 결정하고 7월부터 시행했다. 이번 개정안은 시공사 선정 조기화에 따른 세부기준을 규정했다.

개정안은 행정예고 기간과 규제개혁위원회 심의 및 중요문서 심사 후 최종 확정·고시될 예정이다. 시기는 10월 말~11월경으로 예상된다. 개정안이 확정되면 그동안 조례개정에도 시공사 선정 절차를 추진하지 못했던 조합들이 시공사 선정을 본격화할 전망이다.

이번 개정안에 따르면 서울시는 공사비 총액만을 제시하는 '총액입찰'과 세부내역별 가격을 산정해 제시하는 '내역입찰'을 모두 허용하기로 했다. 결국 '내역입찰' 원칙을 포기한 셈이다.

이에 따라 앞으로 각 조합은 사업구역의 여건에 맞춰 두 가지 방식 중 하나를 선택해 시공사 선정절차를 추진할 수 있다. 만약 초기에 시공사를 선정하고 시공사와 함께 세부적인 사업시행계획을 구상하려는 조합이라면 '총액입찰'이 유리하다. 조합에서 일정한 품질과 수준의 자재와 설계를 원하는 경우엔 '내역입찰'을 통해 세부적인 지침을 정하면 된다.

정비계획의 엄격성도 강화된다. 앞으로는 '정비계획 범위' 안에서만 대안설계를 제시할 수 있다. 그동안 허용했던 용적률 10% 미만에서의 경미한 변경도 받아들이지 않기로 했다. 정비계획의 범위를 벗어난 설계를 제안하거나 홍보 규정 등 기준을 위반할 경우에는 해당 입찰을 무효화하기로 했다. 압구정3구역 설계자 선정과 한남2구역 설계변경 공약 등으로 인해 서울시와 조합, 시공사가 마찰을 빚는 경우가 많아진 것을 의식한 조치로 풀이된다.

그동안 '권장'에 그쳤던 공사비 검증도 의무화하기로 했다. 최초 사업시행계획인가 시점에 공사비 검증을 진행하도록 했다. 모든 입찰에서 작성되는 설계도면은 '기본설계도면 수준'을 유지토록 해 불명확한 설계를 제시한 뒤 공사비 증액을 요구하는 '깜깜이 증액'을 방지할 방침이다. 구조안전, 소음방지, 누수방지, 결로방지, 실내환경 등의 조건을 담은 '공동주택성능요구서' 제출도 의무화된다.

한편, 조례가 시행되고 2개월이 넘은 시점이 돼서야 세부지침이 마련된 것은 서울시가 '내역입찰' 원칙을 유지할지를 두고 막판까지 고심을 했기 때문이다. 서울시는 입찰과정의 '투명화'를 위해서라도 내역입찰을 유지해야한다는 입장이었지만 업계에선 건축심의도 받지 않은 상태에서는 '내역입찰'을 하기 어렵다는 지적이 나왔다. 서울시에서 각 분야의 전문가로 구성한 T/F(전담반)에서도 같은 지적이 나오면서 논의가 길어졌다는 후문이다.

업계에서는 총액입찰과 내역입찰을 모두 허용키로 하면서 적산업체가 가장 큰 이득을 보게 됐다고 입을 모은다. 적산업체는 공사에 소요되는 재료, 노무의 수량, 단가, 품의 수량 등을 계산해 추정공사비 산출하는 업체를 말한다. 건설업계관계자는 "현 상황에서 조합이건 시공사건 자체적으로 공사비를 산출할 수 있는 역량은 없는 상태"라면서 "총액입찰과 내역입찰을 모두 허용하면 적산업체는 조합과 시공사 모두와 일을 할 수 있는 여건을 마련하게 된다"고 했다.