LH, '악성 미분양' 3000가구 매입···시장선 "영향 제한적"

지방 미분양 매입 시 디딤돌 우대금리

"매입 물량 제한...장기적 해법 제시해야"

정부가 건설 경기 활성화를 위해 악성 미분양 아파트를 직접 매입하는 정책을 내놓았지만 전문가들은 근본적인 효과는 제한적일 것으로 내다봤다.

국토부는 악성 미분양으로 불리는 준공 후 미분양 해소를 위해 한국토지주택공사(LH)가 이를 매입해 임대주택으로 활용하는 방안을 추진키로 했다. 'LH 매입 카드'가 나온 건 2009년 글로벌 금융위기 이후 처음이다. 앞서 LH는 2008∼2010년 준공 후 미분양이 5만가구대일 때 7058가구를 매입했다. 당시 대부분을 분양가의 70% 이하에 사들였다.

실제 지방의 미분양 주택은 2022년 급등한 이후 5만가구 수준을 유지 중이다. 악성미분양으로 불리는 준공 후 미분양은 2023년 7월 이후 지속 증가해 지난 12월 말 기준 전국 2만1480가구로, 11년 만에 최대치를 기록했다. 특히 악성 미분양의 80%(1만7229가구)가 지방에 몰려있는 실정이다.

우선 정부는 민간임대주택법을 개정해 현재 비아파트에만 허용 중인 '매입형 등록임대'를 지방 악성 미분양 아파트 전용면적 85㎡ 이하의 경우에도 허용키로 했다. 매입형 등록임대는 LH가 기존 주택을 매입한 후 이를 임대 주택으로 등록해 공급하는 형태를 말한다.

LH는 신축매입임대에 대해 착공시 매입금의 10%까지 추가 지급하는 등 대금 지급을 조기화해 조속한 착공을 유도할 방침이다. 기존엔 약정 후 토지선금 30~40% 지급하고 골조 완료하면 50%, 준공하면 10~20%를 지급했으나 토지선금을 지급한 후 착공하면 10%, 그다음 골조 완료시 40%를 주는 방식이다. 이러한 신축매입임대는 작년부터 올 1월까지 4만4000가구가 약정됐다.

지방 악성 미분양 주택을 구입시 대출 규제 완화책도 제시됐다. 지방 악성 미분양 주택을 구입할 경우 디딤돌 대출 우대금리가 적용된다. 또 지방 건설경기 상황 등을 살펴보며 7월 시행 예정인 3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)의 구체적인 적용 범위 및 비율 등을 4~5월 중 결정할 방침이다.

지방 악성 미분양 주택에 대해 DSR 규제를 완화하는 방안도 열어놨다. 금융기관이 지방의 주택담보대출을 취급할 경우엔 가계부채 관리상 인센티브를 부여하는 등 지방은행이 연간 가계대출 증가율을 설정할 때 경상성장률(3.8%)을 초과할 수 있도록 허용키로 했다.

하지만 전문가들은 이번 대책으로 미분양 문제 해소를 기대하기 어렵다는 입장이다. 김은선 직방 빅데이터랩장은 "지방 준공 후 미분양 아파트가 1만7000여 가구임을 고려할 때, LH의 매입 물량이 적다"며 "건설 경기에 도움이 될 수 있지만 당장 수요 진작을 위한 방안이 될 수는 없기 때문에 정책 효과가 제한적일 것"이라고 말했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "대책이 없는 것과 비교하면 있는 편이 낫다. 우량 단지 위주로 선정해 낮은 가격에 매입한다면 일부 미분양 해소가 가능할 것"이라면서도 "전체 미분양이 6만~7만가구인 것에 비해, LH 매입 물량 자체가 제한적이기 때문에 그 효과 역시 제한적일 수밖에 없다"고 지적했다.

지방 미분양 해소는 조금 더 장기적인 관점에서 봐야 한다는 조언이다. 함영진 우리은행 자산컨설팅센터 부장대우는 "5만 가구를 넘긴 지방 미분양 적체 외에도 인구 감소, 고령화, 공가 및 주택 수요 부재 문제를 장기적으로 해결할 방안을 함께 고민해야 지방 주택시장이 활기를 찾을 수 있을 것"이라고 꼬집었다.