HDC현산, 용산정비창 빈 퍼즐 채운다···용산역 통합 연결 제시

서울 용산정비창 전면 제1구역 조감도 (사진=HDC현대산업개발)

HDC현대산업개발은 서울 용산정비창 전면 제1구역 입찰에서 서울시의 '연계' 지침에 부합하는 '통합 연결형 개발전략'을 제시했다고 28일 밝혔다.

이는 용산역을 중심으로 주거와 오피스, 상업시설, 역사, 공원, 지하 인프라 등을 입체적으로 연결하는 개발을 추진하겠다는 취지다.

현재 용산역 일대는 주거와 오피스·상업시설 등이 밀집해 있지만 역과의 단절로 인해 업무시설 및 상가 활성화에 어려움을 겪고 있다. 실제로 2020년 8월 준공된 용산역 인근의 센트럴파크는 서울교통공사가 2020년부터 매각을 시도했으나, 최근 9번의 시도 끝에 낙찰됐다. 매각금액도 처음보다 60억원 낮춰 성사됐다. 주변 용산역과 신용산역이 연결이 되지 않아 매각에 어려움을 겪은 것으로 분석된다.

HDC현산은 ▲용산역 아이파크몰 ▲용산역전면 공원지하개발 ▲용산철도병원 부지개발 등의 개발권한과 운영자산을 총동원해 용산정비창 전면 제1구역과 용산역 등을 연결할 수 있는 유일한 민간사업자다. 최근에는 서울시와 용산 국제업무지구의 개발 협의도 진행하고 있다.

이 같은 통합 실행계획은 서울시가 공공성과 도시 연계성 확보를 위해 '용산정비창 도시개발구역 기본구상(서울시, 2022)' 및 공모지침서에서 "용산역 광장, 신용산역, 한강로, 철도부지, 공공보행축과의 유기적 연계 계획"을 수립하도록 명시한 것에 부합한다는 평가다. 서울시의 방침은 단순히 단지 내부의 고급화를 넘어 도시 전체와 통합해야 한다는 것이 핵심이다.

HDC현산이 추진 중인 '용산역전면 공원 지하공간 개발사업'이 GTX-B정거장 이전 계획에 따라 사업의 범위가 더 확대되는 것도 호재다. HDC현대산업개발은 현재 용산역과 신용산역(4호선) 단절로 인한 이용객들의 불편함을 해소하기 위해 2개의 역사를 지하통로로 연결할 계획이다. 회사 측은 이를 감안해 주거와 비주거시설의 분양면적 약 5651평을 추가로 확보했다. 이를 통해 조합안 대비 약 3755억원의 분양수익을 늘렸고, 조합원 분담금은 줄였다. 미분양시 대물변제라는 조건도 내걸었다.

도시정비업계 한 관계자는 "HDC현산은 회사가 보유한 용산역 주변 자산과 용산정비창 전면 제1구역을 연결(Connect)–개발(Develop)–운영(Operate)할 수 있는 회사"라며 "HDC현산의 동의 없이 용산역이나 전면 지하공간과 단지를 연결하는 것은 불가능하며, 경쟁사는 따라할 수 없는 구조적 한계가 있다"고 설명했다.

또한 HDC현대산업개발은 글로벌 복합개발 성공사례인 뉴욕 허드슨야드(Hudson Yards)나 일본 도쿄 롯본기힐스(Roppongi Hills)처럼 철도로 인해 단절된 기반시설을 공공공간, 상업·업무시설과 연결한 해외 사례를 벤치마킹해 실제 적용 가능성도 높였다.

특히 롯본기 힐스는 지하철 히비야선 롯본기역과 직접 연결되는 복합시설로, 연결성과 집객력을 극대화한 대표적인 사례다. '그랜드 하얏트 도쿄'를 단지 내부에 유치해 세계 최고 수준의 MICE, 고급숙박, 글로벌 금융 수요를 흡수하면서 고급 오피스 및 상업시설의 분양성과 자산가치를 끌어올렸다. 단순한 단지 개발을 넘어, 도시 전체의 기능을 통합해 '일하는 도시, 소비하는 도시, 거주하는 도시'를 하나로 연결한 구조가 성공의 핵심이었다. HDC현대산업개발은 용산정비창에 파크 하얏트 호텔 유치를 제안했다.

업계 관계자는 "지금 용산정비창의 핵심 과제는 단지 고급화에 더해 단절 극복과 연결성 회복"이라며 "HDC현산은 아파트, 오피스텔, 상업시설, 업무시설 모두를 대물변제하고, 서울시 지침에 따라 글로벌 개발 전략과 연계된 통합개발안을 제안한 만큼 사업의 적임자로 평가된다"고 말했다.

한편, 용산정비창 전면 제1구역 재개발은 서울 용산구 한강로3가 일대에서 추진되는 약 1조원 규모의 초대형 도시정비사업으로 지하 6층부터 지상 38층 규모의 초고층 빌딩 12개 동과 아파트 777가구, 오피스텔 894실, 상업 및 근린생활시설 등을 포함하고 있다.