건설사도, 보험사도 '집주인'되기 주저하는 이유

20년 임대 후 수익성 보장 없어 건설사 유인 어려워

보험사 입장에선 신사업 리스크 크고 신뢰도 제고 차질

임대료 인상률 5% 규제 완화 법개정도 쉽지 않아

[DB 재건축, 재개발, 공사, 건설, 아파트, 주택, 철근, 물가, 부동산 사진=강민석 기자 [e-mail]

정부가 주거 안정을 강화하기 위해 장기 거주할 수 있는 기업형 민간임대주택 활성화 방안을 내놓았지만 시장에선 정책 실효성이 제한적일 것으로 보고 있다.

국토교통부는 지난 28일 정부서울청사에서 열린 경제관계장관회의에서 '신유형 민간 장기임대 주택 육성' 방안을 공개했다. 미국과 일본처럼 기업이 민간 임대주택시장을 주도하도록 임대사업 수익성을 높이는 게 핵심이다.

정부가 새로 발표한 장기임대주택 모델은 기업의 주택 임대시장 참여를 위해 임대료 규제를 대폭 푼 20년 장기 임대주택 도입 방안이 주요 골자다. 리츠(부동산 투자회사) 등 법인이 한 단지에 100가구 이상인 대규모 임대주택을 20년 이상 공급할 수 있도록 규제 완화와 공적 지원을 적용했다.

문제는 20년 장기임대다. 대부분의 민간 임대주택사업자들이 임대주택을 '임대 후 분양전환' 형태로 운영하는 이유는 임대수익만으로는 사업성을 담보할 수 없어서다. 건설업계 관계자는 "임대주택을 운용하는 것도 결국 차후 분양을 통한 시세차익을 얻으려는 목적이 크다"고 말했다.

시장에선 20년 이상을 운영해야 하는 사업 구조상 건설업체들의 참여율은 저조할 것으로 내다봤다. 지금까지 건설사들은 5~10년간 임대를 놓다가 분양 전환을 통해 투자자금을 회수하는 것이 일반적이었다. 이런 상황에서 20년간 자금이 묶이는 장기사업은 불확실성이 크다.

정부가 20년 장기 사업인 만큼 장기 투자에 적합한 보험사의 진입 장벽도 없애주기로 했지만 보험사들 반응도 시큰둥하다. 보험사 입장에선 고객의 자산을 안정적으로 굴려야하는데 위험 부담이 큰 부동산 시장에 직접 뛰어드는 것은 부담되기 때문이다.

특히 고객이 맡긴 돈으로 부동산 투기를 한다는 비판적 시선을 받을 소지가 크다. 임대업의 특성상 임대료와 시설 관리 등에 대한 분쟁과 민원이 많기 때문에 신뢰도 제고에도 차질을 빚을 수 있다.

정부가 임대주택 관련 제도를 빈번하게 손질해 온 그간의 행태를 보면 정책 일관성을 담보하기 어렵다는 점도 걸림돌이다. 새로운 정부가 들어섰을 때 상황이 얼마든지 바뀔 수 있다는 것이다.

아울러 20년 장기 민간임대 도입과 임대료 규제 완화는 '민간임대주택법' 개정이 필수인데 국회에서 야당의 동의를 받는 것부터 미지수다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "특별법 형태인 주택임대차보호법 등에 임대료 5% 상한이 정해져 있는데 기업형 임대만 예외적으로 입법 개정을 통해 상한을 없애고 수익성을 높이겠다는 것은 현실성이 떨어진다"고 꼬집었다.

임대료 상승에 대한 우려도 나오고 있다. 기업이 분양전환 없이 운영 수입만으로 수익을 창출하기 위해선 임대료가 높아질 수밖에 없는데 시세보다 높은 월세를 부담하고자 하는 수요가 그리 많지는 않을 것이란 지적이다.

2014년 박근혜 정부는 중산층을 대상으로 리츠 방식의 임대주택을 공급하는 '뉴스테이' 사업을 진행했지만 고가 임대료 논란이 있었다. 모집 인원 대비 미달 사태가 발생하거나 계약 중도 포기 사례가 속출한 바 있다.

송승현 도시와경제 대표는 "결국 기업 입장에서는 수익성이 담보되야 사업을 진행하는데 수익성에 리스크가 있다보니 주저하는 것 같다"면서 "민간임대주택법 개정 문제의 경우도 기존 임대사업자들과 형평성 문제가 있어 쉽지 않을 것 같다"고 전했다.