지금은 공급 정책이 필요할 때

한국부동산원이 지난 6월 4주(6.23일 기준) 발표한 주간 아파트 매매가격 변동을 보면 서울의 경우 한강 북쪽 지역 성동구가 한 주간에 0.99% 상승하였고 마포구도 0.98% 상승하였으며 용산구 0.74%, 광진구 0.59%, 종로구 0.21% 등 대부분 지역이 대폭 상승하였다. 한강 남쪽 지역 역시 송파구가 가장 높은 0.88% 상승하였고 서초구 0.77%, 강동구 0.74%, 동작구 0.53% 등 대부분 지역이 상승하였다.

이에 정부가 급상승하고 있는 서울 주요 지역의 아파트 가격을 안정시키기 위해 서울 수도권 지역에 주택담보대출과 전세금 대출을 전면 규제하는 대책을 발표하였다. 이번 대책은 발표 다음 날부터 즉시 시행하게 되어 부동산 시장에서는 숨을 돌릴 겨를도 없이 충격을 받고 있다.

그 결과 지난 7월 2주(7.14일 기준) 전국 주간 아파트 가격 동향을 조사한 결과, 수도권은 0.11% 상승에서 0.07% 상승으로, 서울은 0.29% 상승에서 0.19% 상승으로 상승 폭이 축소됐으며 지방은 여전히 광역시를 비롯하여 모두 하락하고 있다. 정부의 대출 규제가 효과를 보고 있는 것이다. 그런데도 여전히 주요 관심지역의 물건 일부가 최고가를 경신하고 있으며 일부 신축 주택단지와 역세권 소재 주택단지 등에서 상승세가 지속되고 있다.

그러나 대부분 아파트 단지들에서 대출 규제로 인하여 매수 관망세가 심화되고 있으며 거래 또한 감소하는 등 서울 전체 아파트 가격 상승세는 축소되는 분위기다. 이번 정부의 주택담보대출과 전세금 대출 규제가 매매시장에서는 수요감소로 이어지고 있어 가격 안정에는 도움을 주고 있으나 매매 수요가 대기수요로 남으면서 전세 공급량은 늘지 않고 있는데 전세금 대출마저 규제하고 있어 전세금이 상승하고 있으며 전세보증금을 구하지 못하는 세입자들은 상승분만큼 월세로 지불하는 보증부월세가 증가하고 있다. 이는 결국 무주택 세입자들의 내 집 마련을 어렵게 할 것이며 월세 지불로 인하여 가처분소득이 줄어들어 주거생활까지도 힘들게 할 것이다.

문제는 의식주의 하나인 서울의 아파트 가격이 한 주간에 0.99% 상승했다고 하면 얼마나 많이 상승했는지 잘 모른다. 특히, 1년 동안에 얼마나 상승하는지도 모른다. 왜냐하면 1년을 계산해 보지 않기 때문이다. 1년은 52주다. 단순히 복리로 계산하지 않고 가정하여 매주 0.99%씩 상승한다고 가정하면 0.99%에 52주를 곱하여 계산해도 1년에 51.48% 상승하는 것이다. 예를 들어 매매가격 10억 원인 아파트가 1년 후 15억1480원이 되는 셈이다. 무주택자 입장에서는 아파트 가격이 너무 많이 상승하고 있어 내 집 마련은 엄두도 내지 못할 것이다.

그래서 정부가 일단 주택시장 안정을 위해 대출부터 규제하고 있다. 이렇게 부동산 가격이 상승하거나 하락하는 요인은 3가지가 있다. 첫째, 부동산의 수요와 공급에 의해 가격이 상승하거나 하락한다. 둘째, 대상부동산을 사려는 사람이 많거나 적어지면 가격에 영향을 미친다. 물론 돈도 있어야 한다. 이를 유효수요라고 한다. 셋째, 유동성 자금이 많아지면 가격은 오른다. 즉, 대출이자가 낮아지면서 대출을 쉽게 받을 수 있거나 시중에 유동성 자금이 많아지면 부동산 가격은 오른다. 반대로 이자가 오르거나 대출이 어려워지면 거래가 줄어들면서 가격은 하락한다. 최근 서울의 아파트 가격상승은 대출도 쉽게 얻을 수 있으면서 향후 금리가 하락할 것이라는 기대심리와 서울은 아파트 공급이 지속적으로 부족할 것이라는 예상 등이 복합적으로 작용하여 가격이 오른 것이다.

문제는 이번 정부의 대출 규제 대책이 발등에 불을 끄는 정도의 정책이라는 점에서 아쉬움이 크다. 왜냐하면 부동산 정책은 지속 가능하고 예측 가능한 정책이 바로 주택 공급 정책인데 공급 정책이 빠졌기 때문이다. 나머지 수요규제 또는 완화와 대출 규제, 완화는 시장 상황에 맞춰 탄력적으로 운용될 수밖에 없기 때문에 공급 정책도 함께 발표되었어야 했다.

그래서 이번 정부의 부동산 대책이 불안한 서울의 아파트 시장을 얼마 동안이나 안정시킬 수 있을지 걱정된다. 정부는 다시 가격이 오르기 전에 주택 공급 대책을 내놓아야 한다. 지금 공급을 하지 못하고 있는 3기 신도시 지역의 주택 공급을 조기 공급하는 방안 그리고 도심지의 정비사업(재개발 재건축사업) 활성화를 통한 주택 공급 확대 방안, 단기주택공급이 가능한 비아파트 부분의 활성화 대책 등을 내놓아야 한다. 특히, 요즘 젊은 사람들이 선호하는 오피스텔은 전용면적 85㎡ 이하는 주택 수에서 제외하는 장기적 정책도 필요하다. 그래야 공급이 활성화된다. 결국, 도심 주택 공급은 정비사업과 오피스텔 그리고 비아파트 부분의 공급 활성화밖에 방법이 없다. 특히, 강남권은 아무리 주택을 공급해도 가격은 오른다. 그래서 근본적인 수요 분산 정책도 이제는 연구할 때가 되었다.