양강 굳건, 4강 추격··· 도시정비 시장 2차 전선 형성

현대건설·삼성물산 2강 체제 굳건

GS건설·포스코이앤씨 3, 4위 쟁탈전

중위권 경쟁 격화···시장 양극화 심화

10대 건설사의 도시정비사업 수주액이 40조원 돌파를 눈앞에 두면서 상위권 구도가 뚜렷하게 재편되고 있다. 현대건설과 삼성물산이 '빅2' 체제를 형성한 가운데 포스코이앤씨와 GS건설이 뒤를 이어 상위 4강 구도를 굳혔다. 중위권에서는 HDC현대산업개발, 롯데건설, DL이앤씨, 대우건설 등이 연말 '5조 클럽' 진입을 놓고 막판 수주전에 나서고 있다.

7일 정비업계 집계에 따르면 2025년 3분기 기준 상위 10대 건설사의 도시정비 누적 수주액은 약 39조원으로 지난해 연간 실적(27조8000억원)을 10조원 이상 웃돌았다. 현 추세가 유지될 경우 연말 40조원 돌파가 확실시된다.

시장 내 구도는 뚜렷한 양극화가 진행 중이다. 현대건설과 삼성물산이 전체 수주의 약 40%를 점유하며 1·2위를 다투고 있고, 포스코이앤씨와 GS건설이 각각 5조원대를 기록하며 3·4위를 형성했다.

상위 4개사의 누적 수주액은 26조원을 넘어 전체의 약 68%를 차지한다. 지난해 현대건설만이 5조원을 넘겼던 것과 비교하면 상위권 집중도가 크게 높아진 셈이다.

상위권 구도가 굳어지면서 중위권 건설사들의 경쟁이 치열해지고 있다.

HDC현대산업개발은 올해 3조7874억원을 수주하며 전년 대비 184% 증가했다. 부산 온천5구역 재개발 우선협상대상자로 선정되면서 4조원 돌파가 가시화됐다.

롯데건설은 누적 2조9521억원을 기록 중이다. 미아4-1구역 재건축 사업 수의계약이 예정돼 있으며, 가락극동아파트·금호21구역 등 주요 입찰에도 참여해 연말 4조원대 진입 가능성이 제기된다.

DL이앤씨는 상반기까지 2조6830억원으로 5위에 올랐지만, 성수2지구 재개발(공사비 약 1조7000억원) 수주에 실패하면서 추가 실적이 정체됐다. 3분기 이후 신규 수주가 거의 없어 현재는 7위로 밀려난 상태다.

대우건설은 올해 3조원 재진입을 목표로 하고 있다. 이달 예정된 수도권 주요 사업 수주 결과에 따라 달성 가능성이 높다는 평가다. 지난해 2조9823억원으로 3조원 문턱을 넘지 못했으나 올해는 시공권 확보가 유력한 현장이 다수 대기 중이다.

SK에코플랜트와 현대엔지니어링은 올해 도시정비 부문 실적이 미미하다. SK에코플랜트의 수주액은 6793억원으로 전년 대비 급감했으며 이는 반도체·플랜트 중심으로 사업 포트폴리오를 재편한 영향으로 풀이된다.

현대엔지니어링도 잇단 현장 사고 이후 안전관리 강화 기조를 유지하면서 신규 정비사업 수주를 사실상 중단한 상태다.

상위권의 경쟁은 이미 다른 차원으로 접어들었다.

현대건설은 서울 장위15구역을 수주할 경우 누적 10조1541억원으로 업계 최초 '10조 클럽'에 진입하게 된다. 삼성물산 역시 여의도 대교아파트, 증산4구역 등 대형 프로젝트 수주 여부에 따라 10조원대 달성이 가능하다.

한편, GS건설과 포스코이앤씨는 약 2000억원의 격차를 두고 3위 자리를 놓고 경쟁 중이다. 남은 주요 수주 결과에 따라 연말 순위가 뒤바뀔 가능성도 있다.

다만 업계에서는 대형사 중심의 수주 쏠림이 장기적으로 시장 경쟁력을 약화시킬 수 있다는 우려가 제기된다. 조합 입장에서는 선택 폭이 줄면서 공사비 협상력이 약화되고, 시공사 간 경쟁이 제한되면 사업 추진 속도에도 영향을 줄 수 있다는 지적이다.

정비업계 관계자는 "최근에는 조합들이 리스크 관리 차원에서 브랜드 신뢰도를 최우선으로 고려하는 경향이 뚜렷해지면서, 결국 대형사 중심의 독식 구조가 고착화될 가능성이 크다"면서 "장기적으로는 사업비 인상과 일정 지연 등 부작용을 초래할 수 있다"고 전했다.