[IPO레이더]이지스레지던스리츠 “국내 최초 임대주택 기반 리츠로 상장”

공공지원 민간임대주택 사업 투자로 안정적 수익 추구

교통·인프라 성장가능성 높은 ‘부평더샵’에 공모자금 투자

김정현 이지스레지던스리츠 대표가 26일 서울 여의도에서 열린 기자간담회에서 향후 비전과 포부를 밝히고 있다. (사진=이지스레지던스리츠 제공)

국내 첫 임대주택 기반 부동산투자회사(리츠·REITs)인 이지스레지던스리츠가 유가증권시장 상장을 추진한다.

이지스레지던스위탁관리부동산투자회사(이하 이지스레지던스리츠)는 26일 서울 여의도에서 간담회를 개최하고, 상장 이후 전략과 비전을 밝혔다.

이지스레지던스리츠는 현재 국내 최대 부동산 운용자산을 보유하고 있는 이지스자산운용에서 출시하는 상장 리츠다. 앞서 공모에 성공한 이지스밸류플러스리츠에 이어 코스피 상장에 도전한다.

이지스레지던스리츠의 투자대상은 공공지원 민간임대주택 사업이다. 이 리츠는 투자대상자산을 경쟁력 있는 가격에 매입해 시세보다 낮은 임대료로 운영함으로써 안정적인 임대 수익과 함께 매각 시 시세 차익을 목표로 한다.

■공공지원 민간임대주택 사업을 통한 안정적인 임대수익 추구

이지스레지던스리츠의 투자대상인 공공지원 민간임대주택 사업은 기존 기업형 임대주택(뉴스테이)에 공공성을 더한 임대주택사업이다.

기업형 임대주택이 입주 자격에 제한이 없는 것과 달리 공공지원 민간임대주택은 무주택자에게 우선적으로 공급하며, 초기 임대료가 시세의 95%(청년 및 신혼부부 등에 대한 특별공급은 시세의 85%) 수준이라는 조건이 있다.

이러한 조건은 중산층의 주거안정이라는 정책적 목적을 달성하기 위함이다. 공공지원 민간임대주택에 적용되는 용적률 인센티브, 정책금융기관 대출보증 및 주택도시기금 대출 등 금융지원과 취득세, 재산세 감면 등의 세제혜택은 사업시행자와 투자자의 수익성을 제고해 사업활성화에 기여하는 효과가 있다.

이지스레지던스리츠는 공공지원 민간임대주택사업에 투자하는 리츠 또는 부동산펀드에 투자하는 재간접리츠이다. 이 리츠는 투자대상 주택을 선별적으로 일괄 매입해 할인된 가격에 자산을 취득한다.

또한, 임차수요가 높은 소형 평형 위주로 구성하고, 임대료 인상률을 연 5%로 제한, 공실 리스크를 최소화해 안정적인 배당현금흐름을 창출한다는 전략이다. 이를 통해 운영기간 중 안정적인 임대수익을 창출하고, 이후 의무임대기간이 종료되면 자산을 매각해 차익을 실현하는 것을 목표로 하고 있다.

부평더샵. (사진=이지스레지던스리츠 제공)

■교통·주변 인프라 성장가능성 높은 ‘부평더샵’에 공모자금 투자 예정

이지스레지던스리츠는 이번 공모를 통해 총 895억원을 조달할 계획이다. 공모자금은 인천광역시 부평구 십정2구역 주거환경개선사업의 일환으로 조성된 ‘부평더샵’에 투자한다. 이지스레지던스리츠의 투자는 부평더샵의 민간임대주택인 3578세대를 매입한 이지스151호 펀드의 지분증권에 투자하는 방식으로 실행 예정이다.

부평더샵은 인천광역시 부평구 십정동 216번지 일원에 포스코건설이 시공하는 총 5,678세대 대단지 아파트로 오는 2022년 4월 준공 예정이다. 사업시행자는 인천도시공사이며, 지하2층~지상49층 28개동으로 구성돼 있다. 지하철 1호선 동암역 인근에 위치한 역세권 아파트로, 특히 동암역은 1호선 급행 정차역으로 서울 주요지역으로 진출이 용이하다. 2027년 개통 예정인 GTX-B 노선이 인근 부평역과 연결돼 향후 교통 인프라는 더 향상될 전망이다.

주거 환경 역시 빠른 성장이 기대된다. 단지 내 국공립 어린이집과 피트니스센터, 카페테리아, 게스트하우스, 카셰어링 등 다양한 시설이 마련될 계획이며, 근방 200m 내에 초등학교 3곳, 중학교 1곳, 고등학교 1곳이 위치해 교육환경도 우수하다.

이지스레지던스리츠에 대한 투자는 준공예정인 부평더샵을 평당 985만 원에 매입하는 것과 동일한 경제적 효과가 있다. 최근 인천 부평구 내 비교대상 아파트의 실거래가 및 주변 신규단지 분양가 등을 고려했을 때, 시세의 약 70% 수준이다.

이지스레지던스리츠는 부평더샵의 임대안정성이 높다고 분석했다. 초기 임대료를 주변 임대 시세 대비 95% 수준으로 책정했고, 보증금과 월세 조건을 임차인의 선호에 따라 선택하게 해 다양한 임차인이 유입되도록 했다. 인근 기업형 임대주택 사업장의 공실률이 0%에 가깝다는 점도 충분한 잠재 임차 수요를 기대할 수 있는 부분이다.

■1종과 3종 지분증권의 혼합투자로 안정성과 수익성 동시 추구

이지스레지던스리츠는 부평더샵을 보유한 이지스151호의 1종 지분증권과 3종 지분증권에 투자하고, 지분증권에 대한 분배금을 기초로 투자자들에게 배당을 지급할 예정이다.

1종 지분증권은 운영기간 5.0%~5.5%의 우선배당권이 있는 우선주 성격의 지분증권이며, 3종 지분증권은 운영배당과 매각차익 배당에 있어 잔여재산분배권한을 가진 보통주 성격의 지분증권이다. 1종과 3종 지분증권에 대한 투자지분율은 각각 87.5%, 15.5%로, 우선주적 성격의 1종 지분증권에 투자비중이 높아 배당수익 및 투자원본 회수 안정성에 중점을 두고 있다.

이지스레지던스리츠에 투자하는 개인투자자는 ‘조세특례제한법’에 따라 판매사에 신청하면 투자일로부터 3년 이상 보유 시 3년간 지급받는 배당소득에 대해 종합소득과세표준에 합산하지 않고, 1인당 5000만원 한도로 9%의 세율로 분리과세를 적용 받을 수 있다.

이지스자산운용 관계자는 “이지스레지던스리츠가 투자하는 공공지원 민간임대주택 사업은 다양한 혜택을 통한 공실률 감소로 안정적인 수익이 가능한 분야”라며 “향후 우량 임대주택 관련 펀드 또는 리츠의 증권 및 실물 자산 등을 추가로 편입해 성장 동력을 마련할 것”이라고 밝혔다.

이번 리츠의 상장 대표주관사는 삼성증권이며, 인수회사는 DB금융투자와 유안타증권이다. 총 공모주식수는 1,790만 주로, 주당 공모가는 5,000원이다. 오는 30일부터 다음달 1일까지 기관투자자를 대상으로 수요예측을 실시하며, 일반투자자와 기관투자자 공모청약은 각각 다음달 6일과 7일에 시작해 8일까지 진행한다.

기관투자자 청약은 삼성증권과 DB금융투자에서, 일반투자자는 삼성증권과 DB금융투자, 유안타증권에서 청약할 수 있다. 상장 예정 시기는 7월 말에서 8월 초다.