한은 "LTV 전면 완화되면 비은행 주담대 부실 확대"

22일 오전 10시 서울 중구 한국은행에서 열린 금융안정보고서(2022년 6월) 설명회. 사진 왼쪽부터 이범호 비은행분석팀장, 임광규 안정총괄팀장, 이상형 부총재보, 이정욱 금융안정국장, 이대건 안정분석팀장. 사진=한국은행 제공

LTV(주택담보대출비율)규제가 전면 완화될 경우 주택가격 하락 충격 발생시 LTV 비율이 높은 비은행 주택담보대출을 중심으로 부실이 확대될 우려가 있다는 분석이 나왔다.

다만 생애 최초 주택 구입자 등으로 대상을 한정해 LTV를 높이더라도 DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 유지된다면 가계대출이 급증하지 않을 것으로 전망했다.

한국은행이 22일 발표한 '금융안정 보고서'를 보면 LTV 규제가 일부 완화되더라도 DSR 규제가 예정대로 시행되는 경우 가계대출 증가율은 제한적일 것으로 분석했다.

생애 최초 주택 구입자의 LTV가 80%로 완화되고 DSR 규제가 예정대로 시행(7월부터 1억원 초과 차주에도 적용)된다는 가정하에 대출자의 평균 차입 한도는 현재보다 5.9% 늘지만, 가계대출 총량 증가율은 2021년보다 0.6%포인트(p) 높아지는데 그칠 것으로 분석됐다.

하지만 LTV가 전면 완화되는 시나리오에서는 대출자의 차입 한도가 23.6%나 급증하고 가계대출 증가율도 2.6%포인트(p) 뛸 것으로 우려됐다.

특히 주택가격 하락 등의 충격이 발생하면 LTV 비율이 높은 비은행 금융기관의 주택담보대출을 중심으로 부실이 커질 수 있다고 경고했다.

올해 3월 말 기준으로 LTV가 70%를 초과하는 주택담보대출의 비중이 은행은 1.0%에 불과하지만, 비은행의 경우 15% 수준인 것으로 조사됐다.

대출규제 완화시 차입한도는 구입대상 주택가격과 차주의 소득이 높을 수록 증대되는 것으로 나타났다. 고소득층의 경우 DSR보다 LTV 규제 완화시 차입한도가 상대적으로 더 크게 늘어나지만, 채무상환능력이 낮은 중·저소득층은 DSR 규제 완화의 효과가 더 크게 작용하는 것으로 나타났다.

차주 연령별로는 소득수준과 구입주택 가격이 높은 40~50대의 경우 LTV 규제 완화시 차입한도 증대 효과가 큰 반면, 20~30대의 경우 LTV 완화에도 불구하고 차입한도는 소폭 증가에 그쳤다.

한은은 "DSR 규제 시행으로 상환능력에 기반한 대출 원칙을 정착시키는 가운데, 주택시장·가계부채·거시경제 상황 등을 고려해 필요한 경우 LTV 등의 규제 완화를 점진적으로 추진하는 게 바람직하다"고 제언했다.

이어 "생애 최초 주택 구입자 등에 대해서는 실수요자 대출 가용성 제고 측면에서 LTV 규제를 완화하면서 DSR 산정방식도 유연하게 적용해 제한적으로나마 LTV 완화 실효성을 확보할 필요가 있다"고 덧붙였다.